最高院：执行法院去除租赁权进行拍卖的应符合什么条件？

来源：法门囚徒

执行法院去除租赁权进行拍卖的应符合什么条件？

裁判要旨

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据上述规定，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。

案例索引

一、关于扬州中院的异议审查程序是否违法的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”。因此，听证程序并不是审查异议、复议案件的必经程序。对于案情复杂、争议较大的案件，应当进行听证。本案异议程序审查时，扬州中院已依法提前向明亿汽车公司送达了听证通知及传票，告知其听证时间和地点，该院在听证当天才收到明亿汽车公司延期听证申请，且其以法定代表人出差为由申请延期听证，不属于法定应当准予延期听证的事由，扬州中院异议审查程序并无不当。

二、关于扬州中院除去租赁拍卖案涉房地产是否违法的问题。根据当时适用的《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该条规定精神被《中华人民共和国民法典》第四百零五条予以吸收采纳，规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据上述规定，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。

明亿汽车公司主张其在抵押权设立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期间一直实际租赁案涉房地产，但并未提交其与明亿电气公司在此期间所签订的相应期限的书面租赁合同及与之相对应的付款凭证，其所提交的明亿汽车公司与明亿电气公司、明九红之间在2011年至2015年注明用途为“借款”和“往来款”的银行转账流水单、《企业住所（经营场所）使用证明》、转租合同等证据亦不足以证明明亿汽车公司在该抵押权设立前系因租赁关系而实际占有使用案涉房地产。同时，明亿汽车公司与明亿电气公司于2015年9月25日签订的书面租赁合同载明，鉴于明亿电气公司资金困难，且对明亿汽车公司垫付的资金不能归还，明亿电气公司愿意将属于自己土地及地上建筑物租赁给明亿汽车公司使用。因此，明亿汽车公司所称上述租赁合同系对之前租赁情况的延续和阶段性明确的主张不能成立。即便如明亿汽车公司所称，该公司与明亿电气公司存在租赁关系，在宝应农商行与明亿电气公司设立抵押权时，明亿电气公司与明亿汽车公司系同一个法定代表人，无证据证明该事实已向宝应农商行如实披露，宝应农商行相对明亿汽车公司而言亦具有善意。本案中，案涉租赁合同签订时间是2015年9月25日，而抵押权设立时间是2015年8月25日，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且对抵押权实现已产生影响，扬州中院除去租赁拍卖案涉房地产并无不当。

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