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来源：建纬品牌部
结合现行法规政策及已发行REITs项目的申报文件，就REITs项目中对参与机构进行核查的总体框架以及律师在核查中需要普遍关注的要点，本文将作简要介绍。[1]
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1.原始权益人
原始权益人是基础资产的原始所有权人，通常也是基础资产的经营者。在REITs项目的交易结构中，原始权益人持有项目公司100%的股权。对于原权益人的主体资格核查要点如下。
（1）原始权益人的存续状态及历史沿革
通过核查原始权益人的最新的营业执照、章程，以及通过国家企业信用信息公示系统中公示的基本信息，判断原始权益人是否已依法设立并有效存续。
（2）原始权益人持有项目公司的股权
核查原始权益人是否持有项目公司100%的股权，原始权益人持有的股权上是否存在权利限制。对于原始权益人在交易前，对基础资产的所有权和经营权是否无瑕疵，将在后文中详细介绍。
（3） 原始权益人的内控制度
核查原始权益人是否已建立议事决策规则、财务管理、风险控制、人力资源管理、战略及投资开发等内部控制制度。
（4）原始权益人的失信、违法、涉诉情况
通过中国证监会网站、国家金融监督管理总局网站、国家外汇管理局网站、中国人民银行网站、应急管理部网站、生态环境部网站、国家市场监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网站、财政部网站、国家税务总局网站、国家税务总局广州市税务局网站、国家企业信用信息公示系统、“信用中国”平台、证券期货市场失信记录查询平台、中国银行间市场交易商协会、中国执行信息公开网-失信被执行人查询系统和中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统进行的公开渠道检索，判断原始权益人是否存在重大违法违规，是否存在失信等对原始权益人的融资产生限制的情况。
2.拟任基金管理人
《证券投资基金法》第12条第2款规定：“公开募集基金的基金管理人，由基金管理公司或者经国务院证券监督管理机构按照规定核准的其他机构担任。”《公开募集证券投资基金运作管理办法》第6条规定：“申请募集基金，拟任基金管理人、基金托管人应当具备下列条件：（一）拟任基金管理人为依法设立的基金管理公司或者经中国证监会核准的其他机构，拟任基金托管人为具有基金托管资格的商业银行或者经中国证监会核准的其他金融机构；（二）有符合中国证监会规定的、与管理和托管拟募集基金相适应的基金经理等业务人员；（三）最近一年内没有因重大违法违规行为、重大失信行为受到行政处罚或者刑事处罚；（四）没有因违法违规行为、失信行为正在被监管机构立案调查、司法机关立案侦察，或者正处于整改期间；（五）最近一年内向中国证监会提交的注册基金申请材料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；（六）不存在对基金运作已经造成或者可能造成不良影响的重大变更事项，或者诉讼、仲裁等其他重大事项；（七）不存在治理结构不健全、经营管理混乱、内部控制和风险管理制度无法得到有效执行、财务状况恶化等重大经营风险；（八）中国证监会根据审慎监管原则规定的其他条件。”
除存续状态、失信、违法、涉诉情况等内容外，还应重点核查拟任基金管理人的资质。具体包括基金管理人是否持有《经营证券期货业务许可证》，许可证上记载的业务范围是否包括公开募集证券投资基金管理、基金销售、特定客户资产管理，拟任基金管理人是否已被纳入中国证券投资基金业协会网站公示的“公募基金管理人名录”。
特别的，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第5条的规定，拟任基金管理人还应满足以下条件：
第一，通过核查营业执照及国家企业信用信息公示中显示的设立日期，判断拟任基金管理人是否已存续满3年。通过核查基金管理人的基金产品情况，判断其资产管理经验是否丰富。通过核查基金管理人提供的内部管理制度文件，判断其治理制度是否健全，内控制度是否完善。
第二，通过核查基金管理人提供的文件或由基金管理人书面答复确认，判断基金管理人是否已设置独立的基础设施基金投资管理部门，以及其主要负责人员的人数、项目经验年限是否符合要求。
第三，通过核查基金管理人提供的文件或由基金管理人书面答复确认，判断基金管理人的基本财务情况。
第四，通过前述公开渠道查询的基金管理人失信、违法等情况，判断其是否存在重大不良记录。
第五，通过核查基金管理人提供的文件或由基金管理人书面答复确认，判断基金管理人相关制度和流程是否具体、明确。
托管人应当具有基金托管资格的商业银行或者经中国证监会核准的其他金融机构，对基金托管人的核查，同样包括存续状态、资质、失信、违法、涉诉情况。其中需要核查基金托管人是否已经取得中国证监会、中国人民银行下发的《证券投资基金托管人资格的批复》，是否已取得金融许可证，以及是否在中国证监会公布的《证券投资基金托管人名录》中。
《证券投资基金法》第35条的规定：“基金托管人与基金管理人不得为同一机构，不得相互出资或者持有股份。”在核查基金托管人与基金管理人的主体资格时，还需判断二者之间是否存在相互出资或相互持股的情况。
特别的，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第5条的规定，拟任基金托管人还应满足以下条件：
第一，通过核查基金托管人提供的文件或由基金托管人书面答复确认，判断基金托管人的基本财务情况。
第二，通过前述公开渠道查询的基金托管人失信、违法等情况，判断其是否存在重大不良记录。
第三，通过核查基金托管人提供的托管经验资料，判断其托管经验是否丰富。
第四，通过核查基金托管人提供的文件或由基金托管人书面答复确认，判断其是否配备充足的专业人员。
第五，基础设施基金托管人与基础设施资产支持证券托管人是否为同一人。
4.运营管理机构
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第39条第1款规定：“基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托外部管理机构负责第三十八条第（四）至（九）项运营管理职责，其依法应当承担的责任不因委托而免除。”对委托外部运营管理机构的核查应当包括以下内容：
第一，运营管理机构的存续、内控制度、失信、违法、涉诉等情况。在外部运营管理机构与原始权益人为同一主体的情况下，这些内容无需重复核查。
第二，运营管理机构是否取得备案。《证券投资基金法》第97条规定：“从事公开募集基金的销售、销售支付、份额登记、估值、投资顾问、评价、信息技术系统服务等基金服务业务的机构，应当按照国务院证券监督管理机构的规定进行注册或者备案。”因此需核查运营管理机构是否取得中国证监会的备案。
第三，通过核查运营管理机构提供的文件或由运营管理机构书面答复确认，判断运营管理机构是否具有足够的基础设施项目运营管理经验，以及是否配备不少于2名具有5年以上基础设施项目运营经验的专业人员。
第四，通过核查运营管理机构提供的文件或由运营管理机构书面答复确认，判断运营管理机构的基本财务情况。
第五，部分项目需运营管理机构具有不动产运营管理资质，后文中将根据不同的基础资产类型逐一分析。
5.财务顾问
需核查财务顾问的主体资格及存续情况，是否持有中国证监会核发的《经营证券期货业务许可证》。
6.资产评估机构
需核查资产评估机构的主体资格及存续情况，是否持有中华人民共和国财政部、中国证监会核发的《证券期货相关业务评估资格证书》，是否已在中国证监会备案，是否在中国证监会公布的《从事证券服务业务资产评估机构备案名单及基本信息》中，是否在证券期货市场失信记录查询平台上存在不良记录。
7.会计师事务所
需核查会计师事务所的主体资格及存续情况，是否持有中华人民共和国财政部核发的《会计师事务所执业证书》，是否已在中国证监会备案，是否在中国证监会公布的《从事证券服务业务会计师事务所备案名单及基本信息》中。
8.律师事务所
需自查律师事务所的主体资格及存续情况，是否持有司法局核发的《律师事务所执业许可证》，是否在中国证监会公布的《从事证券法律业务律师事务所备案基本信息情况表》中。
9.基础设施资产支持证券的管理人
第一，核查资产支持证券管理人的存续状态、失信、违法、涉诉情况。
第二，核查资产支持证券管理人的主体资格。《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法》第9条规定：“证券期货经营机构从事私募资产管理业务，应当依法经中国证监会批准。法律、行政法规和中国证监会另有规定的除外。”因此需通过核查管理人是否已取得《经营证券期货业务许可证》，业务范围是否包括私募资产管理，判断管理人的主体资格。
第三，核查资产支持证券管理人与基金管理人是否存在实际控制关系或受同一控制人控制。
10.基础设施资产支持证券的托管人
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第6条第5项的要求，基础设施基金托管人与基础设施资产支持证券托管人应当为同一人。
[1] 《基础设施不动产投资信托基金（REITs）法律实务》第一章第一篇《基础设施REITs项目法律核查要点概述》第（一）-（八）节内容分别为“（一）参与机构”、“（二）公募基金的合法性”“（三）交易文件的合法性”、“（四）基础设施项目基本情况”、“（五）基础设施项目公司基本情况”、“（六）基础设施项目转让的合法性”、“（七）基础设施基金治理安排的合规性”、“（八）关联交易、同业竞争、对外借款等事项”。本文为第一章第一篇第（一）节的内容。
