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对不动产拥有抵押权的第一手，第二手，第三手的权利人。在不动产房款可以进行收取时，源于没有采取必要监管手段对收款采取必要措施予以保障，在抵押权即将灭失或者受损的情况下，进而对前手做出的可以出售该不动产的“承诺函”，不以知情为理由，转手申请法院许可执行买受人的合法占有的房产时，源于抵押权利人怠于行使相关权利却转而继续要求对案涉房屋行使抵押权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的合法权益，有失公平。法院应驳回抵押权利人就案外人知道执行异议之诉的许可执行诉讼请求。▍案情简介
①2007年4月29日，中坤锦绣（房屋出卖人）（案外人执行异议之诉一审，二审第三人）与北下关街道办（房屋买受人）（案外人执行异议之诉一审原告，二审上诉人）签订《商品房购房意向书》。对于房屋抵押情况，该意向书写明“该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为中国民生银行太原分行（第一手抵押权人），抵押登记部门为北京市海淀区建设委员会”。② 2012年6月19日，中坤锦绣将在A16楼具备销售手续、网签手续后，与北下关街道办协商上述房屋的现房进行网上签约。同日，北下关街道办向中坤锦绣支付10309956元③2012年10月23日至2014年5月6日涉案18套房屋被抵押于东方资产（第二手抵押权人），2012年11月5日，东方资产向北京市海淀区城乡建设委员会（房屋管理局）出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣将由其开发并抵押给东方资产的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，涉案18套房屋包含在内。④2014年1月10日该宗财产被抵押于华融公司（第三手抵押权人）（案外人执行异议之诉申请许可人）（案外人执行异议之诉一审被告，二审被上诉人），2014年5月12日，华融公司向北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣将其抵押给华融公司的高梁桥斜街59号院5号楼抵押范围内房屋全部销售，涉案18套房屋包含在内。⑤2017年6月27日一审法院基于华融公司与中坤锦绣借款合同纠纷一案，作出民事判决，认定中坤锦绣以其名下地下车位为华融公司提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。华融公司对涉案抵押物依法享有抵押权，还款项范围内拥有优先受偿于2018年1月19日华融公司向一审法院申请强制执行。⑥2018年10月19日北下关街道办对执行中坤锦绣名下坐落于北京市海淀区高梁斜街59号院5号楼404-421共18套房屋提出书面异议⑦2019年1月24日，北下关街道办以中坤锦绣为被告起诉至北京市海淀区人民法院，要求确认其与中坤锦绣签订的《商品房购房意向书》。2019年4月29日北京市海淀区人民法院确认北下关街道办与中坤锦绣于2007年4月29日签订的《商品房购房意向书》及2012年5月13日签订的《协议书》为有效的房屋买卖合同。⑧2019年3月5日一审法院裁定驳回北下关街道办的异议请求。▍法院判决
一审法院：天津市高级人民法院（2019）津民初59号理由：1.北下关街道办无权主张被拆迁人对拆迁补偿安置房屋债权的物权优先效力。《商品房买卖合同解释》（2003版）（失效）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。
2.北下关街道办并不满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。北下关街道办在人民法院查封涉案房屋之前已与中坤锦绣签订了《商品房购房意向书》与《协议书》，北京市海淀区人民法院作出的（2019）京0108民初14105号民事判决确认上述合同为有效的房屋买卖合同物业费缴费票据等证据，可以证明其在人民法院查封之前，已合法占有不动产。提供的房款支付证据，并不足以证明其已经全额支付了涉案房屋的房款对于涉案18套房屋未办理过户登记的原因，北下关街道办在签订《商品房购房意向书》时已明知涉案房屋上存在他人抵押权，但未对此履行合理注意义务，忽略了涉案房屋上他人权利的障碍，因此对于房屋未办理过户登记存在过错。因华融公司的抵押权已经被作为执行依据的（2016）津民初2号民事判决所确认，抵押权的善意取得问题已为执行依据法律效力范围所及，对于抵押权本身成立与否的争议不能通过案外人执行异议之诉程序处理。结果：一、撤销天津市高级人民法院（2019）津民初59号民事判决；二、不得执行北京市海淀区共18套房屋。理由：北下关街道办的权利可以对抗华融公司的抵押权。《中华人民共和国物权法》（失效）第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
华融公司的抵押权来源于东方资产，东方资产2012年11月5日出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意出售，其中包括案涉的18套房屋。②本案申请执行人即第三手抵押权受让人也同意房屋出售东方资产的债权转让给华融公司后，华融公司也曾出具过同意出售抵押物的证明，该证明中更明确包括案涉房屋。③第三手撤销，基于债权债务转让，及真实意思表示，包括合同的相对性等原则，不代表第二手撤销。虽华融公司称该证明已经撤销，但因华融公司的债权来源于东方资产，其对东方资产曾出具过同意销售的证明亦应是知悉并认可的。双方在抵押合同也已经进行了明确约定，但华融公司并未采取相应的监管保障措施，明显具有过错，应自行承担因其过错而产生的不利后果。北下关街道办与中坤锦绣系合法房屋买卖关系，已经全额支付购房款并已经占有使用案涉房屋多年，华融公司在设立抵押权时对此是知悉的，且未表示过反对华融公司怠于行使相关权利却转而继续要求对案涉房屋行使抵押权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的合法权益，有失公平。▍实务总结
本案是不动产买卖，涉及银行抵押及案外人执行异议之诉三个问题相结合的一个非常重要的指导性案例。高级人民院在审理此类案件的过程中一般都是遵循法条去相对的套用。本案中高级人民法院所提到的三个论点其实按照常理来说不是都符合构成要件。1.北下关街道在高级法院审理中提到了基于拆迁补偿安置房屋债权的物权优先确认效力，来排除华融公司对该房产的抵押权的行使。最高人民法院回避了这个观点的论述。最主要的原因在于《商品房买卖合同解释》已经被修改。原来的第七条已经失效。就该问题进行论证没有任何必要。2.天津市高级人民法院认定北下关街道办不满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定①没有办理不动产登记②没有交过全部房款。最高人民法院回避了第28条的判决性梳理。原因在于即使符合第28条的规定。如果完全认定华融公司的担保物权的抵押权存在，北下关街道办仍旧不能排除执行的权利。北下关街道办如果想排除执行只能依据《执行异议复议规定》29条，29条是为了保护生存住房物权请求权的权利人。北下关街道也无法获得胜诉。3.北下关街道办所称的抵押权并非善意取得如何理解？就本案来说，抵押权的善意取得是否可以通过案外人执行异议之诉程序处理？概念：善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其占有的财产转让给第三人，受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的物权取得制度。在现代商品经济高度发展的社会，善意取得制度既是适应商品经济发展的交易规则，也是物权法的一项重要制度。第三百一十一条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
①出让人是无权处分人。如果不是无权处分人，不构成善意取得就本案案情事实来说，华融公司的前两手出让人都是有权处分人。买卖带有一定风险的债权是社会经济运作的一个高级阶段。如何评价以合理的价格转让确实存在一定的争议，但就风险问题的话，价格适当的较低的价格也能获得法院的支持。这个华融公司也进行了抵押权的变更登记，没有任何问题综上，华融公司，确实不符合善意取得的认定标准。所以天津市高级人民法院就本案事实是否可以认定“善意取得”确实存在法律认定错误。二、但高级人民法院驳回了北下关街道办就抵押权本身是否成立的争议，采取爱外人执行异议之诉程序处理的诉讼请求。这个是对的。最高人民法院的判决思路及理念：案外人执行异议之诉通常情况下对争议焦点属于非此即彼的状态。法院在审理过程中不适用调解。所以在审理过程中，证据非常重要。案件事实认定对案件审理和法律适应非常重要。同时，最高人民法院也基于案外人执行异议之诉的特殊性也指导出以下原则：
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