商品房买卖法律风险研究专题汇总

专题一  商品房买卖中认购书的性质认定及风险防范

阅读完本文，您将知晓：

一、认购书的法律性质并非一成不变，这种“变化”的标准是什么？

根据我们团队在服务房地产公司及代理相关案件过程中所获得的资料来看，认购书的内容条款存在差异。有的认购书含当事人、房屋状况、价款、交付时间等特别详细的条款，有的认购书仅包括当事人、房屋基本状况以及价款。

下图是我们出函或代理案件的一些认购书样式（已作信息保护处理）

认购书法律性质判定的标准究竟是什么呢？

我们看回法律的规定：

我们简化处理上述法条内容

但第二个条件：“具备第十六条商品房买卖合同的主要内容”如何理解？究竟这个认购书的主要内容包括哪些方面才具备被认定为商品房销售合同的可能性呢？

根据我们团队的实务经验以及参考广东省司法审判来看，仅有当事人、商品房基本状况以及价格条款依旧存在不被认定为正式买卖合同的可能性，达不到区分效果，另外由于交付义务是卖方最重要也是最主要的义务，因此，我们认为这里的主要内容应当纳入“房屋交付条款”。

总之，若认购协议满足上述两个要件，不管合同中是否约定“事后须签订正式商品房买卖合同”，均被认定为正式的商品房预售合同、商品房销售合同。

正是因为此类认购书已经完全等同于正式的商品房买卖合同，因而后续所签订其他相关合同可根据内容视为补充协议或原商品房买卖合同的变更。违反该类认购书的，须承担正式合同的违约责任。

否则，会被法律认定为“预约合同”（此时认购书只是签订正式商品房买卖合同的前提铺垫文书，并不等于最终签订的购房合同，法律上故叫做“预约合同”）。

该类认购书的签订，后续还必须签订正式的商品房买卖合同。违反该类认购书，导致正式买卖合同无法签订的，应当承担预约合同的违约责任，该违约责任与上述违约责任存在差异。（下文有所涉及）

当然，若认购书连最基本的当事人、房屋状况条款都欠缺的，应当认定该认购协议不具有任何合同约束力，这种情形在现如今司法实践中相对来说较少，但也有部分开发商以“认购书”或“诚意书”的名义，没有实质内容，只是对目标客户购买意愿的试探，以确定最终销售价格。

综上内容，总结如下图

（二）缺少商品房预售许可证明，认购书效力是否受影响？

（三）实践中购房者依据认购书所交纳的诚意金、订金、定金在何况下能够返还？

认购书在订立的时候，往往会涉及诚意金、订金或定金的条款，应当明确，诚意金、订金或定金这三者是有区别的。其中订金与定金的退还则有一定难度，除非特别注明，否则必须在发展商出现违约的情况下，订金或定金才能退还。

（四）在认购书不是正式买卖合同文本的情况下，当事人要求强制履行签订正式合同的请求能否得到法院的支持？

不能得到支持。

在司法审判中，包括我们团队代理的案件中，都会涉及当事人要求对方按照预约合同的约定，订立正式合同，这就涉及该类认购书能否强制履行的问题。

值得注意的是，预约合同签订的目的是要订立正式商品房买卖合同，而“订立正式商品房买卖合同”本身是一种行为，因为该行为太需要主观意思表达与双方沟通协商了。因此该行为不适于强制履行。

（五）在认购书不是正式买卖合同文本的情况下，出卖人违约的，是否应向买受人赔偿房屋差价损失？

对于认购书作为预约合同违约，守约方能否主张房屋差价损失，各地情况存在差异，根据我们团队代理的案件，在广东地区一般来说是不予支持的。比如参见广东省广州市中级人民法院的典型案例。

（六）关于商品房买卖合同效力判断所涉及的两个关联性问题

 我们已知道，认购书满足一定条件就能被认定为正式的商品房买卖合同，因此在本文的最后需要明确关于商品房买卖合同效力判断的两类特殊关联性问题。同时，这也是我们团队在代理案件中曾多次遇到过的，比较有典型意义的两类问题，在此作简要解答。

开发商为规避国家信贷政策，通过与第三人签订虚假购房合同套取银行贷款的，该购房合同是否有效？

结合案件办理实务，房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，应当认定合同无效。

规避限购、限贷政策下，当事人借名买房合同是否有效？

实践中，出于政策原因，或为了取得具有特定身份的优惠，或转移财产逃避债务等目的，房屋登记权利人与实际购房人（出资人）经常存在不一致的情况，我们在服务房地产公司以及代理案件过程中发现，广东省较为常见情形就是借用他人名义购房来规避限购、限贷政策。

当事人借名买房存在两个协议：

应当认定两份协议均有效。实际购房人在提供证据证明存在双方合意并且房屋登记权利人确属代持房屋的事实情况下，可以依据该委托代持协议主张房屋过户登记在自己名下。实际购房人不能依据“委托（代持）协议”直接取得房屋所有权。

若当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记约定的，可向登记人另行主张出资债权。

专题二 房屋买卖中逾期交楼、逾期办证违约责任及风险防范

? 开发商经购房人明确同意将未验收合格的商品房予以交付，后购房人因房屋质量纠纷向开发商主张逾期交楼的违约责任。

? 开发商通知收楼，购房人因房屋漏水、墙面空鼓等质量问题拒绝收楼，后又向开发商主张逾期交楼的违约责任。

? 合同中若约定开发商逾期交付并承担逾期交房违约责任后，办理房屋权属证书的时间也相应顺延的，开发商拒绝承担逾期办证的违约责任。

?  因办证需购房人配合提供相关资料，购房人拒绝或逾期提供导致开发商迟延报送办理，购房人又向开发商主张逾期办证的违约责任。

阅读完本文，您将了解：

一、商品房交易的法定交付标准究竟是什么？实践中当事人之间的约定标准是否合法？

根据法律规定、司法案例研究以及我们所代理的案件经验来看，认定关于商品房交易的法定交付标准以及由此产生的系列相关问题及结论汇总于下表：

在此简要分析上文提到的一个案情：

开发商经购房人明确同意将未经验收合格的商品房予以交付，后购房人因房屋质量纠纷向开发商主张逾期交楼的违约责任，法院不予以支持。

二、如何看待实践收楼通知书中“视为交付”问题，其对逾期交付、逾期办证有何影响？

我们代理案件所要处理的证据中经常会出现“视为收楼”的约定（如下图所示）：

应当认定，这种“视为收楼”的约定是有效的。我们团队所经手代理案件的相关法院判决对此也予以肯定。

值得注意，肯定“视为收楼的约定有效”前提下，将直接影响对逾期交付违约金计算截止日期以及逾期办证违约金计算起始日期的判断。

三、开发商通知收楼，购房人因房屋质量问题拒绝收楼，后能否向开发商主张逾期交楼的违约责任？

开发商向购房人发出收楼通知书，购房人因房屋质量问题拒绝收楼的，后能否向开发商主张逾期交楼的违约责任，要分三种情况：

因此，购房人因房屋漏水、墙面空鼓等一般质量问题拒绝收楼，后不能再向开发商主张逾期交楼的违约责任。

四、因购房人原因致开发商迟延办证的，开发商能否主张不承担逾期办证违约责任？

现实中存在购房人一直处于回避房产公司的状态，拒不提供办证材料协助而导致开发商无法向登记机关提交完整材料的情形，登记机关以材料不全拒绝办理。

五、逾期交付违约责任与逾期办证违约责任能否同时主张？

实践中存在房地产企业与购房人于合同中约定“若开发商逾期交付并承担逾期交房违约责任后，办理房屋权属证书的时间也相应顺延”。

该约定实质上意味着开发商承担了逾期交房的违约责任后，不再承担逾期办证的违约责任。

分析如下：

附：团队代理案件二审判决书截图

我们团队曾代理过的开发商案件中，部分情形都涉及到购房人诉请开发商支付逾期交付以及逾期办证违约金。看其双方合同约定也均为“每逾期一日，则按相应数额的比例予以支付违约金”之类的表述。

实际上，双方关于逾期交付以及逾期办证的纠纷已经持续四至五年时间之后方才提起诉讼。此时关于原告诉请中的“逾期交付以及逾期办证违约金”计算会涉及到对部分违约金已过诉讼时效的考量。

这种按日/月为单位累计计算的违约金，其诉讼时效我们究竟该如何计算？

这种按日/月为单位累计计算的违约金，其诉讼时效的计算规则在我国目前尚未予以明文规定，现司法审判实践以及学术界对该类诉讼时效计算存在诸多不同的理解和判断。

结合我们所代理的相关房地产案件，并综合司法观点以及案例研究来看，我们倾向性认为按日/月为单位累计计算违约金属于继续性债权，其逾期交付、逾期办证诉讼时效计算方法为：

 以起诉日往前倒推三年至实际履行之日。购房人起诉之日倒推三年之外的违约金请求权已超过诉讼时效，法院不予支持。

我们代理房地产案件的判决书对此处理方式予以认可（判决书内容如下图）：

七、合同没有约定违约金计算方法的，房屋逾期办证违约金计算标准将如何确定？

实践中也会经常存在合同约定了逾期交付违约金的计算标准，却没有对逾期办证违约金的计算方式进行明确的约定。这种情况如何处理？

正如上图判决书内容所述“因《商品房买卖合同》未约定逾期办证违约金，故违约金可按已付购房款2,280,000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（一至五年贷款年利率4.75%）”。

该法院采用的标准是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修订）第十四条确定的标准：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

然而，查询广东省审判案例，存在不少法院依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（以下简称《指引》）第三十八条的规定对逾期办证违约金作出相应判决。

值得注意的是：

   广东省高级人民法院于2020年12月31日发布的《关于废止部分审判业务文件的决定》中已废止该《指引》。

法院应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出相应判决，因该《指引》目前已被废止，亦不再作参考。对于此问题，日后争议会相应减少。

专题三  商品房买卖中的合同解除问题及风险防范

综合2010年至2020年近十年左右的广东省商品房买卖合同纠纷案件来看，含有商品房买卖合同解除诉请的案件占比达到了37.4%。由此可见，合同解除是开发商以及业主进行商品房买卖需要关注的重点，也是难点。

结合我们团队的实务经验，商品房买卖合同的解除应当包括两类：一是开发商所享有的商品房买卖合同解除权，主要是房产证未出前因业主断供致开发商向银行承担保证责任而产生；二是业主所享有的商品房买卖合同解除权情形，本文对此予以系统归纳，并作相关流程图以总结。

一、因业主断供所致的开发商解除商品房买卖合同研究

“业主断供”意味着业主分期付款方式支付购房款的模式不是本文研究的重点。

对于“业主断供”案件，我们应当从两个节点、三个阶段来更好理解开发商行使合同解除权的问题（两个节点指“办理银行按揭贷款手续”&“办理不动产过户（抵押）登记”，并以两个节点划分为三个阶段，如下图所示）。

（一）第一阶段与第三阶段

第一阶段、第三阶段所涉及的法律关系比较简单明晰。

1.第一阶段中，业主尚未办理按揭贷款手续，仅存在开发商与业主之间的合同法律关系（如下图所示）。此时并不涉及业主断供的情形。

据我们所代理案件的相关证据来看，有关于该阶段的合同解除问题，除法定解除外，大多是根据双方协议约定，如业主拒签正式商品房买卖合同或者拒付定金、首期款的情况下，开发商享有解除合同的权利。

2.第三阶段中，商品房已经办理完毕不动产过户登记，此时开发商已履行完毕商品房买卖合同义务，不再就业主向银行偿还按揭贷款承担连带保证责任。并且银行已经办理了商品房抵押登记，对该房屋享有抵押物权。故此阶段一般来说，只涉及到银行与业主之间的法律关系（如下图所示），开发商仅负责房屋买卖的一些附随义务履行。

此阶段只存在银行与业主之间的合同解除问题，在此不多述。

（二）第二阶段

1.根据我们所代理的案件情况来看，该阶段具有诸多特殊性：

2.此阶段将涉及开发商、业主及银行三方主体（如下图所示）：

注：

《楼宇按揭框架协议》主要功能在于约定开发商与银行之间的合作模式，开发商卖楼给业主，同时根据该协议某银行为购买该小区的客户提供一定数额的按揭贷款。

《最高额担保合同》是开发商就某项目与银行达成合作意愿后，就银行向该项目提供的资金额度、开发商的担保方式、担保期限等做出进一步约定的文件。

《个人（住）房按揭贷款借款合同》由银行与业主、开发商三方共同签订。该合同一般会约定在业主取得房屋所有权证书并办理正式抵押登记手续以前，开发商作为保证人对业主在借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性的连带保证责任。

3.至于因业主断供致使开发商欲解除商品房买卖合同的问题，在这里要就商品房买卖合同有无约定解除条款来分情形讨论。

（1）商品房买卖合同对于业主断供有约定合同解除条款的情形

我们团队在审查开发商房屋买卖合同以及代理相关案件过程中，发现开发商与业主在《商品房买卖合同》及补充协议中经常会约定，如业主违反其与按揭贷款银行签订的借款合同约定导致开发商承担了保证责任的，开发商有权解除其与业主签订的《商品房买卖合同》及补充协议。

实践中开发商据此向业主主张解除买卖合同及补充协议，该约定解除条款能否得到法院支持？

综合审判实践来看，存在两种观点：

  注意：目前全国法院的裁判主要倾向是：即便存在合同解除的约定，亦难以支持合同解除。但不排除存在部分法院支持合同解除。

结合团队代理案件的判决情况，我们倾向性认为：约定解除条款有效。

首先，此类的约定解除条款系双方的真实意思表示，并不违反我国法律、法规的强制性规定。其次，由于现阶段房屋仍未办理不动产过户登记，商品房买卖合同尚未履行完毕，不存在履行完毕一说。最后，不能将约定解除条款本身与解除后的违约责任约定混为一谈。实际上该约定解除条款本身并不存在加重业主责任的说法，反而是在合同解除后加重了业主方的违约责任，但不能轻易地以此来否定约定解除条款的效力，着眼点应在于调整违约责任的比例以与损失相当。

当然，开发商在被银行扣划其承担保证责任的相关款项后，享有两种权利主张。

选择一：提起合同解除之诉（或确认合同解除之诉），并按照合同约定向业主主张相应的违约责任。

合同解除后，房屋已经交付的，业主应向开发商予以返还，开发商将应返还给业主的购房款在扣除违约金以及相关代偿费用（贷款本金、复利、罚息及贷款银行发生的诉讼费用等）予以返还。

这里还涉及到实务中关于约定违约金的比例调整问题。综合我们所代理的房地产案件来看，关于因断供致解除合同的违约金比例大致为总购房款的10%—30%或者业主未付购房款的10%—30%。但通过对广东省法院近三年来的司法案例研究，法院并未完全支持上述合同约定的比例主张。总的来说，广东省法院倾向性支持的比例为业主未付购房款的10%—20%（这里的未付购房款应当包括开发商因承担保证责任被划扣的款项）。

选择二：提起追偿之诉（案由：追偿权纠纷）。

开发商就自身因承担保证责任被银行所扣划的全部款项（包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等）向业主足额追偿。

（2）商品房买卖合同对于业主断供没约定合同解除条款的情形

在此种情况下业主断供致使银行划扣保证金的，开发商只能提起追偿之诉，并就自身因承担保证责任被银行所扣划的全部款项（包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等）向业主足额追偿。

综上所述：

补充：开发商可尽快代办证以脱离按揭担保义务

实践中存在一种特殊情形：业主迟延拒不提供契税资料，致使开发商无法代办证的？

前提必须是：开发商各项办证资料均已齐全，仅差契税这一项资料。

基于实践中合同经常存在开发商代为办证的约定，但并未明确约定开发商可以代缴契税的情形：我们认为，在买受人拒不履行缴纳契税义务致使开发商迟迟无法办证的情况下，开发商可代为缴纳契税，代为缴纳的契税额可作为代为办证中所发生的必要税、费支出。

可选择商品房买卖合同纠纷案由起诉，将该笔契税款的追偿作为商品房买卖合同纠纷的诉请之一。

建议：合同的代为办证条款作进一步完善：开发商有权代为办证，因代为办证所发生应由买受人承担的必要税、费，开发商先行支付后有权向买受人追偿。另还可考虑提前收取代购房人缴纳契税的材料及授权文件。

二、业主享有法定解除权的情形归纳

（一）房地产商隐瞒房屋真实情况的，受害方可以主张合同解除

这主要涉及的是房地产商欺诈问题。实践中发生的当事人欲购学区房，但交房时不存在学区房的事实，亦或者是严重背离样板房等情况致使购房人目的不能实现的，购买人可以主张解除合同并同时追究违约责任。

案例：中山市国际灯饰城有限公司、卢耀登商品房销售合同纠纷二审民事判决【（2013）中中法民一终字第564号】（二审法院维持原判）

一审法院认为：灯饰城公司在不具备家庭居住功能的情况下，便以住宅用途对外销售，与卢耀登签订商品房买卖合同......灯饰城公司超出规划用途的销售行为与销售给卢耀登的商品房明显“货不对板”。灯饰城公司主张其在商品房销售过程中不存在欺诈，违背上述事实，原审法院不予支持......房屋买受人可以选择解除合同，亦可以在住宅功能实现后选择继续履行合同。

（二）因房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住导致的合同解除

应当明确，并非所有的质量问题都可以导致解除合同。对于主体结构工程质量问题，由于难以通过修复办法解决，因此，买受人可行使解除权。其他可以解除合同的情形就涉及到“严重影响正常居住使用”的标准。当然对于上述质量问题的确定，一般应通过质量鉴定部门鉴定后确认。

（三）逾期交付房屋经催告后超过法定期限的合同解除

案例：何金泉、周欣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2018）粤06民终11481号】

参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第十一条第一款的规定，何金泉在2018年4月18日向周欣发律师函向周欣催收购房尾款，至何金泉提起本案诉讼时，期限尚未满三个月，即何金泉在提起本案诉讼时尚不享有合同单方面解除权利，贷款银行在2018年6月22日向何金泉账户划入购房尾款，此时仍在合理履行期限内。

（四）逾期办证达到一年导致的合同解除

有关于办证逾期一年的起算点分以下三种情况：

① 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；  

② 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；  

③ 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

案例：林杉、广州市卓升家具有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【（2019）粤01民终11598号】（二审维持原判）

案涉合同补充协议第八条约定同意《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任进行变更，约定林杉同意给予卓升公司180个工作日的宽限期，宽限期届满卓升公司仍未向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，林杉同意不解除《商品房买卖合同》，并约定逾期办证违约金的计算标准。

三、业主行使解除权的流程

结合我们团队的实务经验，将业主行使解除权形成流程图供大家参考：

专题四   商品房买卖中的“双合同”问题及风险防范

近年来，出于规避房地产限价政策，减少缴纳税款等目的，某些开发商会与购房人签订双份条款不相一致的合同，并将其中一份符合限价政策的合同专用于备案。

商品房买卖中的“双合同”法律风险防范逐渐成为开发商以及购房人重点关注的对象。

本文所称的“双合同”，以及下文所涉的“阴阳合同”、“拆分合同”，皆是大众约定俗成的叫法，并非法律明文规定的概念。

考虑到实务中“阴阳合同”“拆分合同”的差异性，故特以“双合同”作为对“阴阳合同”“拆分合同”的统称。

具体说来，在商品房买卖过程中，交易双方为达其隐藏目的而签署的双合同主要有以下几种情形及其目的：

表1：

上述几种类型的双合同所涉及的法律风险以及法律上的定性存在一定的共性和差异。我们团队近些年来也是接受当事人的委托，处理过相当多此类型的案件。

本专题将结合我们团队所代理的案件经验作一分享，希望对大家有所助益。

根据我们代理的案件来看，有关于此种拆分合同（以及下文的“阴阳合同”）的基本诉求较多与返还款项、追究对方逾期交付、逾期办证违约金相关联。

因此，如何认定拆分合同的效力对于明确房价总额以计算违约金以及确定承担民事责任的主体至关重要，它将直接决定对其他法律问题的判断与解决。

正如表1所示，拆分合同主要指的是开发商将房屋价款拆分为可用于备案的价格和其他相关类型的价格，并以此价格签订两份不同类型合同。

实务中主要存在三大类合同价款的拆分：

结果&建议

根据我们所代理案件以及广东省司法审判实践来看，对于房屋价款拆分后签订商品房买卖合同+车位买卖合同的形式，考虑到实践中存在车位买卖的交易行为，法院认定两份买卖合同均有效的可能性要大于另外两种方式，但此种方式并不能被广泛使用。

总的来说，这种拆分合同的效力，广东省法院对此的主流观点如下：

装修合同/中介（或设计）服务合同属于双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该合同应当认定无效。但商品房买卖合同的整体不受影响，为有效合同。

 但部分法院会认定该类合同并非独立合同，其与房屋买卖合同乃构成一个整体。因此涉及房屋买卖合同中未作的约定，但在装修合同中存在相关约定的，法院会综合全案情况对装修合同中部分条款的效力予以认可，比如涉及对装修款付款方式以及付款期限约定的认定等。

当然这里有效性的前提是该合同相关条款不违反现行有效法律法规的强制性规定，不存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效格式条款的情形。

无效后的装修款/服务费应当并入商品房买卖合同所约定的房价中，一起构成真实的房屋实际总价款。

装修合同/中介（或设计）服务合同无效，意味着该合同的其他条款，包括违约责任，管辖条款均不能适用。

上文提到当事人在此类案件中较多伴随的诉求是关于逾期交付、逾期办证违约金的主张，因此此情况下的违约金计算须确定两个标准：

经典案例

广州广进房地产开发有限公司与黄嘉健商品房预售合同纠纷

广东省广州市中级人民法院【(2018)粤01民终15723号】

另外这种操作开发商很可能会招致税务监管和房地产主管部门查处，面临补缴税款以及行政处罚的风险。

因此，司法审判中，当事人决定起诉的时候，由于合同拆分的原因，会面临决定起诉款项类型的选择问题，这直接导致案由的差异，故一旦选择不慎，很可能发生法院判决驳回原告诉讼请求，承担败诉的不利后果。

如文首表1所示，实务中的阴阳合同大多为两种形式：

研究结果&建议：

根据我们所代理的案件以及广东省司法审判实践来看，此种类型与拆分合同不同的是：

法院不仅认定阴合同有效，而且基本也没有否定阳合同条款的有效性，较多（甚至唯一否定的条款）便是阳合同中关于价格条款的效力，但不影响阳合同其他条款的效力。

但是，和先前一样，这里存在一个前提，就是阴阳合同的条款不违反现行有效法律法规的强制性规定，不存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效格式条款的情形。

与拆分合同结果相同的是，关于房屋价款也是要回复至房屋的真实价格，若涉及到逾期交付、逾期办证违约金的计算问题，也是以真实总房款为基数来计算。

对于阴合同（或补充协议）与阳合同除价格条款不一致外，其余存在的不一致条款，以何为准的问题？

但开发商与购房人若在阴合同中约定，备案合同与真实房屋买卖合同不一致的，以真实房屋买卖合同约定的条款为准。此种情况下，应当以阴合同条款为准来处理相关纠纷。

三、商品房买卖中的首付贷问题

最后，部分双合同中涉及商品房买卖中关于首付贷的一些问题。面对现在的高额房价以及高首付的压力，尤其是身处北上广深的购房人，难以负担高额的首付款，从而致使房产交易失败率提高。

开发商为促进交易成功，便会向负担不起首付的购房人提供关于首付款方面的贷款。开发商提供贷款的方式大体为三种：

此操作将会进一步拉大房产行业的杠杆率，为我国法律法规所禁止。故该操作所涉及法律风险较大，一旦涉诉利息，可能不仅面临合同无效、执行难的问题，还可能会触及非法经营罪等刑事罪名。