三旧改造情况下，能否参照适用租赁合同中关于国家征地的约定？丨炜衡观点

涉案地块已被纳入“三旧”改造项目范围，鉴于无论是国家、政府征地，还是“三旧改造”，原物权人均将丧失原物权并依法获得相应补偿，故可以参照租赁合同中关于国家征地的约定进行处理。

一、签约情况

1、小坪村第四经济合作社作为甲方，黄福安作为乙方，双方签订了《租赁土地建厂合同书》，约定甲方把（土名）小坪村火车路边一五围旧砖窑场的土地出租给乙方作工商业使用，租赁期限由2003年2月1日至2018年1月30日。租赁期内，土地使用权归甲方所有，所建成的厂房及设施的使用权归乙方，乙方改建、出租或与第三者开发利用等权利，如需转让经甲方同意。

合同期间，如遇国家及有关部门征用该土地，其土地补偿费归甲方所有，土地附着物及建造不动产补偿乙方占70%，甲方占30%，土地被征用之日起甲方应减除乙方被征用面积的租金。合同期满，乙方在此土地上的建筑物、水电设施等不动产归甲方所有。

2、2013年1月10日，双方签署了《补充协议》，约定：甲方将位于广州市白云区小坪村火车路边一五围旧砖窑场租用场地（占地面积4800平方米）出租给乙方使用。

乙方在租用期内，需改造甲方的土地上的原有附着物，应事先征得甲方书面同意后方可实施，所需费用由乙方承担，乙方必须将办理报建等有关批复资料复印一份送报甲方存档，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。

乙方在承租期内所建的物业，合同期满后不动产归甲方所有，动产归乙方所有，水电设施乙方不能拆走。本协议租用期限由2018年2月1日至2036年1月30日为期18年止。

如遇国家或政府征地，土地和原建筑物补偿归甲方所有。协议生效期五年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿归乙方所有；十年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿乙方占60%，甲方占40%；十年后，除原建筑物外新加建的建筑物补偿甲方占70%，乙方占30%。

二、改造情况

1、2014年10月29日，广州市“三旧”改造工作办公室作出穗旧改复〔2014〕6号《关于白云区小坪村××村改造方案的批复》，同意小坪村改造采取全面改造，村自主开发模式。村生活用地、融资地块一次性转为国有性质；村经济发展用地保留集体性质。融资地块通过协议出让方式交给村自主改造开发。

2、2016年1月6日，小坪经济联合社发布了《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》，方案中明确补偿款的分配：属于联社、经济社自有物业的，由拆迁改造主体支付给联社、经济社；属于合作型物业的，先由联社、经济社与各自合作方自行协商分配，有合同约定补偿分配的，按照合同约定分配；无合同约定如何补偿分配的，原则上按照联社（或经济社）30%、合作方70%的比例分配。

3、2018年12月29日，小坪经济联合社（甲方）、佳兆业集团（深圳）有限公司（乙方一）、广东佳盛房地产开发有限公司（乙方二）、广州市小坪房地产开发有限公司（丙方）签订了《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目合作合同》，约定小坪村范围内94.35公顷用地纳入统一规划范围进行全面改造，地上房屋建筑物拆除补偿费用临迁费用、集体物业承租人清退赔偿费用等，全部由乙方负责。

三、补偿情况和建筑物现状

1、小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社确认涉案地块位于小坪村村改造项目用地94.35公顷范围内。涉案地块自建物业合计建筑面5420.0455平方米，小坪村第四经济合作社可分配补偿款总额的100%，物业拆除补偿金额为7850524.34元。

2、黄福安自认于2003年在上述土地上建成了厂房、宿舍、商铺等。黄福安在《补充协议》生效后并未在涉案地块上新加建建筑物。

3、黄福安、小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社确认涉案地块上的建筑物已于2018年12月中旬被拆除。

四、诉讼情况

1、黄福安向一审法院起诉请求：

（1）确认黄福安向小坪村第四经济合作社承租位于广州市白云区小坪村火车路边一五围旧砖窑场的4800平方米的集体物业位于小坪村××村改造项目用地94.35公顷范围内；

（2）判令小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社在判决生效之日起五日内向黄福安支付集体物业拆迁补偿款人民币548.45万元；

（3）判令小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社支付本案全部诉讼费用。

2、广州市白云区人民法院判决驳回黄福安的全部诉讼请求。【案号：（2019）粤0111民初35079号】

3、黄福安上诉，广州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。【案号：（2020）粤01民终5162号】

4、黄福安申请再审，广东省高级人民法院裁定驳回再审申请。【案号：（2020）粤民申8402号】

一、涉案土地上建筑物的归属问题

1、黄福安主张

涉案地块上的建筑物仍继续归黄福安所有，由黄福安继续合法占有、使用和收益，因此，拆迁补偿应归其所有。

2、法院认为

黄福安与小坪村第四经济合作社于2003年签订《租赁土地建厂合同书》，约定黄福安租赁案涉土地，期限自2003年2月1日至2018年1月30日，该协议约定合同期满“乙方在此土地上的建筑物、水电设施等不动产归甲方所有”。

2013年1月10日又签订《补充协议》，约定黄福安租赁案涉土地的期限自2018年2月1日至2036年1月30日，该协议系衔接《租赁土地建厂合同书》于2018年1月30日到期后的约定，约定了双方在2018年1月30日至2036年至1月30日期间的相关权利义务，约定黄福安不得改造土地上原有附着物，并且约定了如遇到国家征地，土地和原建筑物补偿归小坪村第四经济合作社所有，以及约定了除原建筑物外新加建的建筑物补偿的分配。

从《补充协议》中约定黄福安不得改造原建筑物及原建筑物补偿款归出租方所有等内容可知，该约定与2003年《租赁土地建厂合同书》所约定的合同于2018年1月30日期满，土地上建筑物归出租方即小坪村第四经济合作社是一致的。

黄福安自认于2003年在上述土地上建成了厂房、宿舍、商铺等。黄福安在《补充协议》生效后并未在涉案地块上新加建建筑物。因此，黄福安于2003年在上述土地上所建的建筑物归小坪村第四经济合作社所有。

二、三旧改造情况下，能否适用租赁合同中关于国家征地的约定

1、黄福安主张

“征地”和“改造”，字面意思不一样，法律性质也完全不一样，法院混淆了征地与改造的概念，三旧改造并不属于国家或政府征地，不能适用租赁合同中关于国家或政府征地的约定。

2、法院认为

双方当事人签订的《租赁土地建厂合同书》约定“黄福安在租赁案涉土地上建造建筑物；租赁期于2018年1月30日到期后，涉案土地上的建筑物应当归小坪村第四经合社所有”。

双方于2013年签订的《补充协议》约定“如遇国家或政府征地，土地和原建筑物补偿归小坪村第四经合社所有。

协议生效期五年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿归黄福安所有；十年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿黄福安占60%，小坪村第四经合社占40%；十年后，除原建筑物外新加建的建筑物补偿小坪村第四经合社占70%，黄福安占30%”。

黄福安确认涉案地块上的厂房、宿舍、商铺等是在2003年建成，2003年以后涉案地块上并未新加建建筑物。

涉案地块已被纳入“三旧”改造项目范围。鉴于无论是国家、政府征收，还是“三旧改造”，原物权人均将丧失原物权并依法获得相应补偿，二审法院参照《租赁土地建厂合同书》《补充协议》的前述约定，认定涉案地块上2013年前建成的原建筑物改造拆迁补偿款归小坪村第四经合社所有，驳回黄福安要求小坪村第四经合社等返还集体物业拆迁补偿款等诉讼请求，并无不当。

一、以前的租赁合同通常未对三旧改造进行约定。

2008年底，广东省于在全国率先开展三旧改造试点，2009年以来，广东省、广州市逐步出台关于三旧改造的政策，广州市于2016年才构建三旧改造的基本政策体系，三旧改造工作才进入常态化。在此之前，三旧改造并未被大众所了解，部分租赁合同未对三旧改造情形下的合同的履行、拆迁补偿分配等作出约定，出租人与承租人往往因此产生纠纷。

随着广东省三旧改造工作的加快和社会大众对于三旧改造的日益关注，目前出租人在出租物业时一般会注意对于三旧改造情形进行特别约定。

二、三旧改造情况下，能否适用合同中关于国家征地的约定，对于此问题，实务中存在争议。

一种观点认为，国家征地与三旧改造在法律概念、法律依据、实施目的、实施主体、实施流程、补偿标准等方面均存在区别，二者不能等同，因此，三旧改造不能直接适用租赁合同中关于国家征地的相关约定。

另一种观点认为，无论国家征地还是三旧改造，均涉及原物权人均将丧失原物权并依法获得相应补偿，并无重大区别，因此，三旧改造可参照适用租赁合同中关于国家征地的相关约定。

三、我们的观点

我们认为，上述两种观点各有一定的道理。而从上述案例可知，广东地区的法院持后一种观点。

我们更赞同法院的观点，理由：

1、即便认为三旧改造不能直接适用租赁合同中关于国家征地的相关约定，但是，根据合同漏洞的补缺规则，如合同没有相关约定或约定不明的，又不能达成补充协议的，可按照合同有关条款确定。既然租赁合同的国家征地条款对于相关补偿分配进行了约定，参照适用该条款并不会偏离当事人的合理预期，不会损害当事人的合法权益。

2、就本案而言，双方在涉案租赁合同及补充协议中约定了因国家或政府征地导致涉案租赁房屋被拆除所获补偿的分配方式，可见双方已对涉案租赁房屋被拆除所获补偿的分配进行了约定。由于在三旧改造情形下，涉案租赁房屋同样是被拆除且会被补偿，因此，法院参照适用租赁合同中关于国家征地的相关约定，符合双方当事人的真实意思表示。