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为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，国务院办公厅于2020 年 1 月 26 日发布《关于延长 2020 年春节假期的通知》，将 2020 年春节假期延长至 2 月 2 日，即 2 月 3 日（星期一）正常上班。2020 年1 月 28 日，广东省人民政府发布《关于企业复工和学校开学时间的通知》 规定，省内各类企业复工时间不早于2 月 9 日 24 时，涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业除外。在此特殊时期，就广东省内的房地产企业在商品房买卖等合同面临的影响和应对：
1.1《民法总则》第一百八十条规定:"因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”1.2《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”;第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”不可抗力包括: 1)自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹; 2)政府行为，如征收、 征用; 3)社会异常事件，如罢工、骚乱。2020年1月30日晚，世界卫生组织将新型冠状病毒疫情列为国际关注的突发公共卫生事件。因新冠疫情，政府采取了封城、封路、延期上班等措施，且疫情客观上已严重影响社会和民众的生产生活。中国国际贸易促进委员会已于2020年2月2日向浙江湖州某制造企业出具全国首份新冠疫情不可抗力事实性证明书。
综上，新型冠状病毒疫情这一客观情况的发生、扩散乃至爆发超出了社会大众可以预见的范围，且任何个体均无法独立阻止该疫情的发生，成为需要全社会共同努力才能克服和战胜的病毒疫情，我们认为新型冠状病毒疫情应属于不可抗力。房地产企业应当就发生新冠疫情作为不可抗力及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。特别需要注意的是在广东置业的港澳台及外籍人士较多，房地产企业需依据法律和合同对港澳台及外籍人士履行不可抗力的通知义务并提供相关证明。
因控制疫情可能导致短期内建筑工人无法到岗、材料设备短缺，上述情况可能会对建设工程施工合同的工期产生重大影响。建议房地产企业在复工后，认真梳理各类工程合同，充分评估疫情带来的影响。如有必要，需与对方就工期等事宜重新协商并签署补充协议，并就工期引发的系列问题做出统筹安排。
1.1若约定的交房时间在2020年1月31日至2020年2月9日期间，房地产企业复工后就应按照合同约定的通知方式通知买受人来收楼，亦或双方协商一致将交房日期顺延至 2020 年 2 月 10 日之后的合理时间。此种情形下房地产企业无需承担逾期交房的违约责任。1.2若交房时间在2020年 2月10日后，确因受到疫情影响工期导致无法按期交房，房地产企业则应在复工后书面告知买受人疫情的影响，并根据实际情况与买受人协商要求变更房屋交付日期。1.3建议房地产企业考虑疫情的影响，就疫情不可抗力事件书面告知买受人。在复工后，根据项目及疫情的实际情况，与买受人协商一致顺延房屋交付时间，且按照合同约定方式送达买受人。如果协商不成最后发生争议，房地产企业虽然可以疫情为由抗辩，但因疫情对建设工程工期的影响周期无法直接、准确判断，如无其他充分证据，法院可能仅支持政府明文规定因疫情而延长的休假时间。如因疫情影响逾期交楼，房地产企业应当收集齐全证据，切实证明疫情造成的影响方可免除相应的责任。
买卖合同中，金钱给付义务通常不适用不可抗力，尤其是在电子支付手段发达的今天，但也不排除特殊情况。如买受人确实感染疫情在救治阶段、隔离阶段或是救护的医护人员，亦或是大额付款需要在银行营业网点现场办理，但银行网点未营业，其延期付款可主张免责。房地产企业如以疫情影响收入主张买受人延迟付款责任甚至要求解除合同，通常不会被支持。
买卖合同中通常会对买受人办理银行按揭手续的时限及违约责任作出约定，以期达到尽快回款的目的。但对疫情影响的逾期办理银行按揭手续买受人不承担逾期办理的责任。根据广东省政府发布的《关于企业复工和学校开学时间的通知》，除个别银行个别营业网点营业之外，大部分的银行营业网点都是在2月10日对外营业。若合同约定买受人该义务的履行期限在2020 年 1 月 31日至 2020 年 2 月 9 日(最终以政府的通知为准)期间，可能出现因银行延期复工导致银行按揭手续无法按照约定履行。就此情况，双方可协商变更办理银行按揭手续的期限。在2020年2月10日之后，办理银行按揭手续基本不受影响。因买受人确实感染疫情在救治阶段、隔离阶段或是救护的医护人员，则办理银行按揭手续的时间顺延至前述情形消失后的合理期限内。房地产企业与认购人签署的认购协议中，一般会约定签署正式商品房买卖合同、支付首付款的时间，若该义务的履行期限在2020 年 1 月 31日至 2020 年 2 月 9 日(最终以政府的通知为准)期间，则因疫情延期复工导致认购协议无法按照约定期限履行，在此情况下，双方可协商变更履行期限。建议房地产企业在复工后对签署的认购协议进行梳理，若发现需在假期延长、迟延复工期间履行的认购协议，应尽快与认购人沟通，协商确定新的履行期限。
买卖合同中通常会对买方办理银行按揭手续的时限及违约责任作出约定，以期达到尽快回款的目的。根据广东省政府发布的《关于企业复工和学校开学时间的通知》，除个别银行个别营业网点营业之外，大部分的银行营业网点基本会在2月10日对外营业。若合同约定买方该义务的履行期限在2020 年 1 月 31日至 2020 年 2 月 9 日(最终以政府的通知为准)期间，则将因银行延期复工导致办理银行按揭手续无法按照约定履行，在此情况下，双方可变更办理银行按揭手续的期限。但在2020年2月10日之后，办理银行按揭手续基本不受影响，除非买方确实感染疫情在救治阶段、隔离阶段或是救护的医护人员，则办理银行按揭手续的时间顺延至前述情形消失后的合理期限内。
鉴于目前政府部门业务窗口关闭，房地产企业可能面临逾期办理产权登记的风险。相对于逾期交付房屋的风险，影响逾期办理产权登记的因素相对单一，在政府部门恢复正常办公后可办理相关手续，假期延长、延期复工对办理产权登记影响的周期较易判断。因此，尽管疫情客观上影响产权登记手续的办理，但是影响程度有限，最终以此为由主张免除责任的范围亦有限。建议房地产企业在政府部门恢复正常办公后，尽快办理产权登记手续，避免逾期办理产权登记的法律风险。关于房地产企业在保证期间内对买受人逾期还贷是否承担保证责任
买受人以银行按揭方式购房，通常在办妥抵押登记之前，房地产企业与金融机构约定就买受人的还款应向金融机构承担阶段性连带担保责任。如前所述，金钱给付义务通常不适用不可抗力，但也不排除特殊情况，如买受人确实感染疫情在救治阶段或隔离或是救护的医护人员，其延期还贷可主张免责。2月1日人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局联合出台的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》第二条第十四款规定“要合理调整逾期信用记录报送，对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，因疫情影响未能及时还款的，经接入机构认定，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。对受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业，可依调整后的还款安排，报送信用记录”,据此对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，因疫情影响未能及时还款的，不视为逾期还贷，可依调整后的安排还款，此种情形下，房地产企业也无须对买受人逾期还贷承担连带担保责任。但前述情形之外买受人逾期还贷，如金融机构要求房地产企业按照签订的保证合同承担保证责任，房地产企业也应承担相应责任后再行向买受人追偿。
考虑到此次疫情对各行业的影响，2月1日人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局联合出台了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，该通知内容共30条措施，其包括：对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。若房地产企业确实因受疫情严重影响导致到期还款困难的，建议房地产企业根据前述政策，向贷款银行申请或与贷款银行协商达成贷款展期或续贷。
除前述提及合同外，房地产企业签署的合同还包括但不限于咨询类合同，采购类合同，营销类合同，疫情对各类合同亦产生一定影响。结合前述分析，合同双方当事人均有权适用不可抗力之规定。疫情当前，出现争议时最好能各方协商解决，避免讼争，众志成城，共克时艰。 
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