抵押权灭失的典型情形及有关法律建议

法盛金融投资

致力于分享金融与不良资产、投融资并购、公司纠纷、资管基金、资本市场、房地产与建设工程、税务筹划及疑难案例等干货。

来源：长城点金

抵押担保是债权的主要担保方式之一，也是债权人权益实现的重要保障。在实务中，对于收购的不良债权，若抵押权灭失，将对金融AMC债权的实现产生重大影响。本文结合相关法律条款、司法实例，全面梳理了抵押权灭失的典型情况，并提出相关法律建议，以供参考。

抵押权灭失的典型情形

（一）主合同无效情况下抵押担保合同无效

典型案例：最高人民法院（2020）最高法民申1253号——“宁德市环三实业有限公司、林文洁、上海乾淳实业有限公司等买卖合同纠纷”案。

法律依据：《民法典》第三百八十八条规定，“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十七条明确，“主合同无效导致第三人提供的担保合同无效，担保人无过错的，不承担赔偿责任；担保人有过错的，其承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”。

裁判要旨：在该案中，双方因其他合同关系而设定房屋抵押担保，但未办理抵押登记的，抵押权未生效。为解决这一问题，双方约定通过另行签订《借款抵押合同》的方式来设定房屋抵押登记物权，此时虽然抵押人以该房产为债权人的债权提供抵押系其真实意思表示，但《借款抵押合同》的基础借款关系为双方的虚假意思表示，借款实际并未发生，该法律行为应属无效。在借款合同关系无效的情形下，相对应的抵押登记亦应认定为无效。因此，债权人与抵押人通过与他人签订虚假《借款抵押合同》来设定抵押担保，不仅是刻意回避案涉房产不能直接为债权人办理抵押登记的事实，也是通过通谋虚伪意思表示办理的借款抵押登记，故应认定债权人对抵押人提供的抵押物不享有优先受偿权。

（二）抵押权人未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权的，抵押权消灭

典型案例：北京市第三中级人民法院（2016）京03民终8680号——“王军诉李睿抵押合同纠纷”案。

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十四条明确：“主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持；抵押人以主债权诉讼时效期间届满为由，主张不承担担保责任的，人民法院应予支持。主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持”。

裁判要旨：在该案中，依照王军与李睿签订的协议书，王军应当在2009年9月11日偿还借款，王军以其位于通州的房产提供抵押。如王军未按时还款，则李睿的债权已自该日起遭受侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，李睿应当在2011年9月10日之前向王军主张债权。李睿在诉讼时效届满（即2011年9月10日）之前并未向王军积极主张债权及抵押权，且不存在其他阻却诉讼时效计算的理由。据此双方就抵押权是否灭失产生争议。法院认定：在法律已设定行使期限后，抵押权人仍长期怠于行使权利时，法律对之无特别加以保护的必要，应使抵押权消灭。

（三）同意抵押财产出售，买受人有权排除抵押权的行使

典型案例：最高人民法院(2021)最高法民申6440号——“沈红梅、中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司案外人执行异议之诉”案。

法律依据：《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。

裁判要旨：在该案中，沈红梅认购案涉房屋时已经知道案涉房屋设有抵押且没有被解除情况下，仍与金中海公司签订《认购协议书》，并在未签订《商品房买卖合同》的情况下即支付房款，后续亦没有采取措施将房款支付至监管账户或者办理提存手续以涤除抵押，在某种意义上系自甘风险行为；虽然华融公司同意金中海公司将案涉房屋出售，但房屋出售后所得款项并未用于清偿华融公司债务，华融公司对案涉房屋的抵押权仍然存在，一、二审判决认定沈红梅对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行并无不当。

总结：一是抵押权人同意抵押人出售抵押财产并不当然导致抵押权灭失，只有在抵押财产的转让所得款提前清偿抵押权人的债务或者提存的情况下，抵押权才得以消灭。二是资产管理公司作为抵押权人，在出具书面声明同意出售房产时，明知房地产公司将取得售房款且应将所得价款用于提前清偿债务，故其相应地负有对房地产公司取得的售房款进行监管以确保债务得以清偿之义务，如监管不力，则将导致资产管理公司受损。需要注意的是：在商品房消费者提起的执行异议之诉中，鉴于商品房消费者的特殊债权属于生存权的范畴，其具有优先性可以排除抵押权人的强制执行。

（四）抵押权有效设立亦不能对抗被拆迁人享有的补偿安置权

典型案例：最高人民法院（2018）最高法民终112号——“中国邮政集团公司长沙市分公司、湖南中南投资置业有限公司借款合同纠纷”案。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，已被修改）第七条明确：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。

裁判要旨：在该案中，红岭创投电子商务股份有限公司对湖南中南投资置业有限公司位于湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路239号朗盛大厦共计64735.45平方米的在建工程（《在建工程抵押登记证明》编号为：长房建芙蓉字第314000887号）享有抵押权，有权就该在建工程的拍卖、变卖所得价款在本金4亿元及相应利息范围内优先受偿，但不得对抗中国邮政集团公司长沙市分公司就朗盛大厦一楼114号门面享有的拆迁补偿安置权。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案债权人虽对涉案标的享有的是抵押权而非买卖，但抵押权人享有的也是物的交换价值的权利，故被拆迁人享有的补偿安置权优先于本案债权人享有的抵押权。

（五）采矿权作为抵押担保，抵押权随着采矿许可证到期而灭失

典型案例：最高人民法院(2020)最高法民终960号——“中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司、贵州绿宝能源开发有限公司金融借款合同纠纷”案。

法律依据：《矿产资源开采登记管理办法》第七条规定：“采矿许可证有效期，按照矿山建设规模确定：大型以上的，采矿许可证有效期最长为30年；中型的，采矿许可证有效期最长为20年；小型的，采矿许可证有效期最长为10年。采矿许可证有效期满，需要继续采矿的，采矿权人应当在采矿许可证有效期届满的30日前，到登记管理机关办理延续登记手续。采矿权人逾期不办理延续登记手续的，采矿许可证自行废止”。

裁判要旨：该案二审争议的焦点为华融贵州分公司是否就永红煤矿采矿权享有优先受偿权。采矿权属用益物权，具有期限属性，案涉采矿许可证的有效期至2019年12月，现期限已届满，而绿宝公司能否取得该采矿许可证的续期尚不确定。虽《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条第一款规定了抵押权登记的公示债务履行期限，不作为债务履行期的依据，但抵押权能否实现，仍有赖于抵押物的权利状态与事实状态。本案争议抵押物为永红煤矿采矿权，该采矿权期限已届满，华融贵州分公司作为案涉债权的受让人，在绿宝公司能否继续享有永红煤矿采矿权尚不确定的情况下，主张就该采矿权享有优先受偿权，缺乏事实基础与法律依据，对华融贵州分公司的上诉请求，法院不予支持。若绿宝公司的采矿许可证后期获得续期批准，华融贵州分公司可另行主张权利。

总结：一是采矿权属用益物权，通过国家行政许可的方式取得，具有期限属性，采矿权因到期而消灭，则抵押权作为从属物权自然也已灭失。如涉及采矿权延期，在未明确是否获准延期的情况下，则抵押权亦属于不确定状态，若采矿权获得延期批准，可另行就此主张抵押权。二是除采矿权外、土地使用权等常见的可作为抵押财产外，海域使用权亦可作为抵押财产且具有期限属性，也存在因期限届满、被收回等而消灭导致抵押权灭失的情形。

（六）抵押物灭失则抵押权消灭

典型案例：陇南市中级人民法院（2022）甘12民终367号——“甘肃礼县农村商业银行股份有限公司、赵**等金融借款合同纠纷”案。

法律依据：《民法典》第三百九十条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。抵押物下落不明意味着抵押权灭失。

裁判要旨：赵**以其与他人共有的房产为案涉借款设定抵押，在该房屋占用范围内的土地使用权未单独设立抵押权的情况下，基于房屋抵押而视为土地使用权一并抵押，但该规定系基于“房地一体”原则为保障抵押权人就抵押房屋优先受偿权的实现而设定的法定抵押，因办理抵押登记的抵押物系房屋本身，故在所抵押房屋灭失后，不应认为房屋原占用土地的使用权仍属于抵押财产。礼县农商行认为原房屋拆除，其对土地使用权设定的抵押权仍然有效，并基于此而主张该土地上新建房屋也应视为一并抵押于法无据，故对其上诉主张因土地使用权的抵押有效，从而就赵**等在该土地上新建房屋其享有优先受偿权的请求不予支持。

（七）抵押房屋被征收将导致抵押权灭失

典型案例：四川省高级人民法院(2020)川民申2424号——“自贡市大安区住房和城乡建设局、自贡市大安区国有土地上房屋征收与补偿中心财产损害赔偿纠纷” 案。

法律依据：《民法典》第三百九十条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”。《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同”。

裁判要旨：在该案中，房屋征收部门仅核实了万新富、罗雪梅提交的不动产权属证书，并没有查阅相关不动产登记簿，没有发现案涉房屋已抵押的事实，主观上存在疏忽大意的过失，导致在未能全面核查清楚房屋权属的真实状况下，罗雪梅将房屋征收补偿款等领走，房屋亦被拆除，四川发展担保公司对该房屋依法享有的抵押权无法实现。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定，“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”，房屋征收部门在征收之前，应当对房屋征收范围内房屋的权属组织调查登记，并应将相关情况告知抵押权人。至于被征收人是否予以配合，均不能免除房屋征收部门的上述核查义务。四川发展担保公司有权以侵权之诉，主张万新富、罗雪梅与大安区住建局、大安区征补中心承担相应的财产损害赔偿责任。

总结与建议：一是置换房屋新设抵押。设有抵押权的房屋被征收，对采取产权调换方式进行征收补偿的，应当由抵押权人和抵押人（即被征收房屋的所有人）就抵押人新换得的房屋重新签订房屋抵押协议。二是补偿金的代位求偿权。采取货币补偿方式进行征收补偿的，由于货币补偿是一种买卖的房屋变价，必然导致抵押标的物的灭失，影响抵押权人的合法利益。抵押权人可以行使代位求偿权，将抵押房产的征收补偿款，提前清偿债务或提存。三是其他抵押物。由抵押人在房屋征收之前与抵押权人以别的标的物重新设立抵押权，建立新的抵押关系，或者由抵押人清偿债务，结束抵押关系。四是房屋征收部门未予理会房屋抵押权，而直接按照征收补偿方案对被征收房屋所有权人进行补偿，抵押权人可要求房屋征收部门承担赔偿责任。

（八）抵押物被政府有偿收回将导致抵押权灭失

典型案例：最高人民法院(2021)最高法民申2946号——“天津翠金湖房地产开发有限公司、中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司金融不良债权追偿纠纷”案。

法律依据：《民法典》第三百九十条规定，“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。

裁判要旨：该案中，2019年武清分局作出《收回国有建设用地使用权告知书》，告知翠金湖公司因公共利益需要，对案涉抵押物所在国有建设用地使用权实施收回，随后作出《收回国有建设用地使用权决定书》，决定予以收回（含地上在建工程），并对被收回土地上的在建工程及其他土地开发投入给予适当补偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定，“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条也作出类似规定。因此，根据双方合同约定以及前述法律规定，原审法院判令华融公司对案涉抵押物征收后的补偿款享有优先受偿权，认定事实并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。

案件启示及法律建议

（一）确保主合同、抵押合同的完善性

一是在主合同项下，应明确约定抵押物灭失、私售、收回、新增等情形下的救济措施，如另行补充担保、新增担保，或宣布提前还款到期，设置违约责任等。二是在抵押合同项下明确代位赔偿或补偿、变现款的优先受偿，并就抵押权灭失、私售、收回等情形下的救济措施。

（二）加强投后管理工作

一是建议购买收益人为抵押权人的保险，以确保房地产损毁而获得保险赔偿金。二是关注抵押物的现场查看工作，若发现类似灭失、损毁案件，及时与当地政府部门进行沟通。三是审慎处理抵押物，特别是对于商品房的销售，要加强销售价款的监管，确保销售回款用于清偿债务。

（三）关注政府规划及抵押人履约

一是关注政府发布的城市规划信息，了解纳入政府拆迁计划、土地征收的项目地域。二是关注抵押人的履约情形，关注是否存在闲置土地的情形，关注政府收回决定。

（四）及时主张权利

一是应在诉讼时效内及时行使主债权、抵押权，避免抵押权灭失。二是关注抵押财产的有效期以及抵押期限是否届满，并及时办理延期。三是及时在法定复议、诉讼期限内提起行政复议或行政诉讼，维护合法权益。

免责声明：本公众号发布的文章，除标注“原创”外，均转载来源于互联网等公开渠道，版权归原著作权人或机构所有。我们尊重版权保护，如有问题请联系我们，谢谢！