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4月25日，据中国证券报消息，网传央行召集商业银行及多家房地产公司开会，内容涉及房地产并购等问题。接近中梁人士向中国证券报记者证实，消息属实，确实开会了。阳光城一位人士告诉记者，的确有会议。

据网络流出的会议内容，对12家房企“四证不全”项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松；存量逾期补充增信后可以进行展期；要求开发贷全力支持房企，但是资金务必封闭管理；此外，需要保证按揭的发放。

据悉，参会的12家房企分别是世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业等。

对此，上述中梁人士回应，会议主要谈的是不良资产处置问题。上述阳光城人士则告诉记者，目前AMC机构承接此类业务意愿较强。

据悉，针对十二家房企将有以下政策：

1、可以收金融机构暂未纳入不良的贷款；

2、可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款；

3、可以收2021年年底以前资金用途是土地价款的；

4、以上业务开展不纳入房地产集中度；

5、以上业务资本金按照50%计量；

6、与关联方合作收购，不纳入重大关联交易。

另据报道：

1.银行确实受到窗口指导了，包括大行、股份行甚至地方城商行，指导力度很大。

2.上周已要求开发贷和按揭全面放开，部分地区按揭利率预计下调50-100bp不止，目前企业层面的救助方案待定。

3.除了地产方面，还要求支持地方政府融资平台，小微城投平台一样支持。暂时不查地方政府隐性债务。人行前几天发的文，第一次提出了要支持政府平台企业发展。

4.中小微、个体户的普惠金融力度很大，要求“把风控条件放得无限低”。

房地产纾困政策正以更大力度落地

实际上，近期央行等部门已多次出手扶持房地产行业。

首次，降准是一个大利好！

4月15日，央行宣布于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元。这次降准，被业内认为是住房金融回暖的表现。

但仅靠投入市场流动性显然还不够。当下，对房地产市场缺乏信心的不止是购房者，还有金融机构。

3日后，4月18日，央行、外汇局联合出台《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。其中提到，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

通知还要求，金融机构区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。

央行：将房地产划入实体经济！

随后的4月19日，央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，要求抓好近期各项金融政策的落地工作，加大疫情防控和经济社会发展金融支持。

央行上海总部及相关分支机构，18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司的主要负责同志参加了会议。

此次会议上，央行再度强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。(更多详情请看：央行、银保监会发声）

“这次座谈会是在疫情对经济冲击超出预期，以及房地产债务风险处置急需加速推进两个背景下召开的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，央行在受疫情影响的个人按揭贷偿还上作出部署，2020年疫情暴发后，很多城市也推出了这种政策，规定一段时间内推迟还贷不算违约，不计入个人征信记录；另一方面，优化住房信贷政策，部分区域可根据疫情影响和房地产下滑程度，动态调整差别化住房信贷政策，包括调整首付比例等。

在李宇嘉看来，此次央行强调执行好房地产金融宏观审慎管理制度，目的是为了促进房地产市场平稳运行。对于房地产风险处置，央行要求区分项目风险与企业集团风险，即把大风险拆分成小块风险处置，也就是从项目盘活作为切入点，这样有利于加速房地产风险处置进度，快速理清房地产整体风险。

此次央行还要求，要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

缓解民营房企融资难问题

相对国央企来说，民营房企融资依然艰难，它们面临的更大压力还有来自到期债务与融资发债造成的剪刀差缺口。

为进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定，4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，明确支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。

与此同时，《通知》指出，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险。

“《通知》主要是落实今年3月份召开的国务院金融稳定发展委员会会议精神，稳定市场预期。”多位业内人士向《中国经营报》记者表示，支持民营房企发债融资，有利于缓解融资难问题。

支持上市房企向新发展模式转型，转型动作将得到金融支持，有利于稳定房企预期，促进房地产业良性循环和健康发展。

房地产并购融资规模逾两千亿元

据中指研究院监测，截至4月8日，各渠道房地产并购类融资额共计2251.2亿元，金融机构及资产管理公司等多元化市场主体纷纷入场参与资产处置。

作为化解房地产市场风险的支持政策之一的房企并购贷款，目前正在快速推进。据《红周刊》统计，今年一季度，至少16家房企以发行公司债及申请金融机构贷款等形式获得并购融资，融资主力亦逐渐由央企、国企扩大至优质民营房企，包括碧桂园、美的置业、旭辉控股、新希望地产4家民营房企已合计获得并购类贷款逾700亿元。

不过，房企并购贷范围的扩大并没有带来项目“并购潮”，头部房企依然谨慎，出手项目多是之前有过接触的项目。

就此，业内人士向《红周刊》表示，“安全性”是买家在该轮收并购中考虑的重要因素，目前房企主流是收缩投资规模。这对身处“ICU”的房企不算是个好消息。

值得关注的是，在融资端获得支持的同时，一季度房地产市场化收并购动作有所增多，目前，中海地产、越秀地产、华发股份等多家央企、国企接盘出险房企项目。例如，中海地产斥资逾36亿元从两家华南房企手中获得昔日总价“地王”广州亚运城项目控股权；华发集团斥资12亿元收购某家头部房企昆明文旅城二期项目40%股权；越秀金控出资2亿元收购花样年重庆渝北区项目等。

据媒体梳理，从房企并购标的来看，目前市场中涉及股权层面的交易较少，更多表现为两类并购，一类聚焦具备强现金流属性的物业板块，例如今年1月华润万象生活分别作价10.6亿元、22.6亿元收购禹洲物业与中南服务；另一类则是对合作项目的并购，提升项目权益占比。

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