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建设工程优先受偿权（Priority of construction project）是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。根据《中华人民共和国民法典》（以下称《民法典》）第八百零七条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人基于建设工程优先受偿权所享有的请求权属于债权，立法通过“优先受偿”的方式对该债权予以特别保护，使其优先于一般的债权，目的是保障施工人的劳动报酬、解决建筑行业工程款久拖不结的顽疾。
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根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》（以下称“建工合同纠纷司法解释一”）第三十七、第三十八条的规定，与发包人订立建设工程施工合同或装饰装修工程施工合同的承包人均享有建设工程优先受偿权。故，建设工程优先受偿权的主体包括发包人与承包人，承包人又包含建设工程的承包人与装饰装修工程的承包人。根据《民法典》第七百九十一条之规定，发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。虽然勘察人、设计人对建设工程增值具有直接贡献，但通说认为勘察人、设计人并不享有优先受偿权。从理论角度，勘察、设计的工作成果并不严格属于工程范畴；从法律规定角度，《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产条例》均未将勘察设计列入建设工程范畴，安徽、江苏等地高院的相关解答与意见更是直接将勘察人、设计人排除在建设工程价款优先受偿权的主体之外。原则上，只有与工程所有权人直接订立合同的施工人才有权行使优先受偿权，该种情形下，所有权人即为发包人。主要原因有二：1、根据《民法典》第八百零七条的规定，施工人行使优先受偿权的前提条件是将建设工程折价、变卖。从物权法角度，只有工程所有权人才有权对工程进行处置。２、根据添附规则，在动产添附于不动产的情况下，不动产的所有权被动产所有权吸收。例如：在所有权人将工程委托给开发商代为开发，开发商将工程发包给实际施工人的情况下，实际施工人将建材（动产）添附于建设工程（不动产），工程的权属归所有权人享有，而工程款则由开发商承担，开发商与实际施工人之间的债权债务关系与工程所有权人无关。根据《建工合同纠纷司法解释一》第三十五条之规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据《民法典》第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。故，在非工程所有权人直接发包的情况下，实际施工人原则上并不享有优先受偿权。《建工合同纠纷司法解释一》第四十四条又规定，实际施工人依据《民法典》第五百三十五条规定，以转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权或者与该债权有关的权利，影响其到期债权实现，提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。故，实际施工人主张优先受偿的，必须以行使代位权为前提。
以代位权为基础主张优先受偿权，应注意以下几点问题：鉴于实际施工人行使工程价款请求权的，必须以工程质量合格为前提；实际施工人基于代位权主张工程价款请求权，又一并主张优先受偿权的，也必须以工程质量合格为前提条件。在基于代位权主张工程价款优先受偿的情况下，优先受偿权系依附于工程款债权而存在，若工程款请求权无法及于建设工程所有权人，实际施工人仍无法享受优先受偿权。优先受偿权系工程款债权的担保性权利，依附于工程款债权而存在。发包人已经向承包人足额支付工程款的，工程款债权已经消灭，优先受偿权也随之消灭，实际施工人继续主张优先受偿不仅会损害已经足额支付工程款的发包人的利益，也缺少请求权基础，难以得到法律的支持。（以上观点引用自：邬砚《建设工程合同纠纷254个裁判规则深度解析》；王旭军、梁静《建设工程款优先受偿权之担保物权有机竞合论——对<合同法>第286条司法解释的反思》）违法分包的实际施工人不具备施工资质，其施工行为无法保证工程质量和主体安全，因违法分包所签订的施工合同应为无效。此情况下，实际施工人无施工资质，其实际施工行为可能导致施工秩序混乱、质量责任不清，其不应因违法分包行为而获取合法承包的权利，以避免变相鼓励该违法行为。故，违法分包的施工行为不符合法律规定有权行使建设工程价款优先受偿权的相应条件，违法分包的实际施工人不享有优先受偿权。案例指引：（2020）辽02民终3736号营口经济技术开发区华晨装饰有限公司、大连中天房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷本案中，建银国际资本管理（天津）有限公司系案涉工程所有权人，中天公司作为案涉工程发包人，将工程主体施工中所包含的楼梯、阳台栏杆的制作、安装脱离主体发包给不具备相应装饰装修资质等级的华晨公司进行施工，后华晨公司向法院提起诉讼主张建设工程价款优先受偿权。本案经过一审及二审，两审法院均认定案涉工程的发包为肢解发包，华晨公司不具备实际施工资质，其施工行为不符合法律规定有权行使建设工程价款优先受偿权的相应条件，最终判决驳回华晨公司关于建设工程价款优先受偿权的诉讼请求。经检索相关案例，最高法亦有支持挂靠施工人的优先受偿权的案例，其理由为：挂靠人实际组织员工进行了建设活动，完成了合同中约定的承包人义务。所以，挂靠人因为实际施工行为而比被挂靠人更应当从发包人处得到工程款，被挂靠人实际上只是最终从挂靠人处获得管理费。因此，挂靠人比被挂靠人更符合法律关于承包人的规定，比被挂靠人更应当享有工程价款请求权和优先受偿权。挂靠人既是实际施工人，也是实际承包人，而被挂靠人只是名义承包人，认定挂靠人享有主张工程价款请求权和优先受偿权，更符合法律保护工程价款请求权和设立优先受偿权的目的。可见，与前述违法分包的案例不同，最高法对本案倾向于从公平原则角度进行裁判。但应当特别注意，认定挂靠施工人可以优先受偿的前提条件较为严苛：发包人对挂靠施工知晓并认可可从合同约定、资金流向等方面进行证明。如挂靠施工人直接将保证金支付给发包人，或发包人直接向挂靠施工人支付了工程款。最高法认为，在发包人认可挂靠施工的情况下，挂靠人与被挂靠人同属为建设工程施工合同的一方当事人，此等情形下，被挂靠人必须具有施工资质，挂靠人才能优先受偿。法律虽然规定挂靠施工的情况下建设工程施工合同无效，但又同时规定建设工程经竣工验收合格，承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。故，在建设工程验收合格的情况下，承包人仍然享有向发包人主张工程价款的请求权，且同样需要优先于一般债权得以实现。案例指引：（2019）最高法民申6085号宁夏钰隆工程有限公司、安徽三建工程有限公司、宁夏蓝天房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷本案中，钰隆公司借用安徽三建的资质，以挂靠方式对发包人蓝天公司发包的1、4、5号楼进行了实际施工；同时，钰隆公司与蓝天公司之间已经履行了发包人与承包人之间的义务，双方在事实上形成了建设工程施工合同关系，钰隆公司为案涉工程的实际承包人。蓝天公司从签订合同开始到实际履行合同过程中，均知晓并认可钰隆公司是借用安徽三建资质进行实际施工的事实，还接受了钰隆公司直接支付给自己的保证金，并向钰隆公司直接支付过工程价款。本案经过一审、二审及再审。二审法院认为，现行法律及司法解释并未赋予实际施工人享有建设工程价款优先受偿的权利。因此，钰隆公司作为案涉工程的实际施工人主张建设工程价款的优先受偿权，缺乏法律依据。当事人申请再审后，最高法经审理纠正了二审法院的法律适用错误，指出二审法院的判决将《建设工程施工合同纠纷案件的解释（二）》第十七条解释为只要是实际施工人，便缺乏行使优先受偿权的法律依据，排除了挂靠关系中的实际施工人作为实际承包人应该享有优先受偿权的情形，系适用法律错误。 
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