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今年6月黄埔区立下“三年完成全区66个重点旧村改造项目签约拆迁”军令状，为完成这项任务，稳步快速推进区内的城市更新项目，黄埔区公布《广州市黄埔区广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》《广州市黄埔区广州开发区城市更新全面改造项目实施审批“流程再造”工作指引（试行）》等系列文件，实现“流程再造”。结合以上文件我们整理了广州黄埔区旧村全面改造的全流程详细操作及对应的政策参考。文章共分为上下两篇，上篇已发布，详情请点击广州市黄埔区旧村全面改造流程详解（上篇：实施批复前）。本篇为下篇，主要就改造方案批后实施阶段的国土用地、规划报建、施工许可等手续报批操作流程进行详细梳理。
一、土壤环境调查评估
（一）时间：在供地、流转、规划报建等手续前须完成土壤环境调查评估。
（二）主体：土地使用权人\改造主体负责开展土壤环境状况调查评估。
（三）办理步骤：
1.土地使用权人\改造主体负责开展土壤环境状况调查评估。
2.调查评估报告报送环境保护、国土规划部门备案（市环保局、国土规划委牵头，各相关区政府参与）。
依据：《广州市人民政府关于印发广州市土壤污染防治行动计划工作方案的通知》
示例图1：土壤环境调查公开招标公告
（图片来源于网络）
二、建立监管账户、监管资金入账
（一）概念：复建安置资金是指在旧村庄全面改造过程中用于复建物业(住宅或其他物业)及配套设施建设资金，包括复建物业建造费用、临时安置补助费用、停产停业补助费用、拆卸和搬迁补助费用、市政基础设施建设费用和公共配套设施建设费用等。
（二）时间：旧村庄动迁之前。
（三）主体：全面改造的旧村庄，由合作企业缴存复建安置资金。区政府或区城市更新机构负责本辖区内复建安置资金具体监管工作。
（四）办理步骤：
1.合作企业或融资地块竞得人应当按规定在旧村庄动迁之前，区政府或区城市更新机构与复建安置资金缴存人协商，在银行设立复建安置资金监管账户，一个项目应当设立一个独立账户。
2.复建安置资金缴存人、监管账户开户银行与属地区政府或区城市更新机构三方应当就复建安置资金的管理签订监管协议，监管协议应当包括但不限于：资金监管的数额、使用范围、资金使用计划、具体程序、解除资金监管程序、违约责任等内容。
3.合作企业确定后，竞得企业所缴纳的保证金在实施方案批复后转为复建安置资金，存入复建安置资金监管账户。未竞得企业所缴纳的保证金应在招商结果公示期满之日起30个工作日内退还本息。
4.合作企业或融资地块竞得人结合项目分期开发时序，按要求足额存入复建安置资金。
5.当期复建安置资金足额缴存后，属地区政府或区城市更新机构向复建安置资金缴存人出具当期《复建安置资金存入证明》，复建安置资金缴存人在办理当期融资地块建设用地出让协议或者股权转让时应当提交当期《复建安置资金存入证明》。
6.复建项目竣工验收交付使用后，应当在6个月内办理竣工结算并及时办理财务决算。完成项目结算、决算后，复建安置资金缴存人应当向区政府或区城市更新机构申请解除复建安置资金监管。经核实同意解除的，由区政府或区城市更新机构向监管银行发出解除复建安置资金监管的通知，监管银行向复建安置资金缴存人返还结余的资金及利息。
依据：《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》
示例图2：复建安置资金存入证明
（图片来源于网络）
三、安置补偿及拆迁
办理步骤：
（一）村集体按照经批复及表决生效的实施方案中的补偿安置方案进行安置补偿。
广州市黄埔区编制和执行统一的拆迁安置补偿方案标准模板，作为规范性文件和各项目编制拆迁安置补偿方案的依据。
（二）村集体给予补偿后，被拆迁人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
（三）合作企业投资、由村集体经济组织完成改造范围内的全部土地整理工作。
依据：
《广州市黄埔区广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》
《广州市旧村庄更新实施办法》
四、土地获取
（一）集体土地转为国有用地
1. 村集体经济组织可申请将复建安置地块由集体建设用地转为国有建设用地，也可选择保留集体土地性质；融资地块须转为国有建设用地，协议出让给合作企业。
2. 条件：
（1）纳入城市更新改造规划、符合土地利用总体规划和城乡规划的旧村庄集体建设用地；
（2）改造实施方案已批复；
（3）土地权属清晰、无争议；
（4）经本村集体经济组织成员大会/成员代表大会2/3以上人员同意。
3. 办理步骤：
（1）集体建设用地转国有建设用地手续，经村集体表决通过后，允许与实施方案同步办理相关用地报批手续。
（2）用地主体组织材料向区城市更新机构申请→报区政府审核同意→报市城市更新局审查→报市政府审批→市城市更新局办理批复并备案→区政府发布公告。
（3）注销原土地、房屋产权登记，办理用地结案。
依据：
《广州市城市更新局关于加强“三旧”改造项目涉及用地报批的函》
《广州市旧村庄更新实施办法》
《广州市城市更新办法》
示例图3：集体建设用地征为国有建设用地批复
（图片来源于网络）
（二）土地划拨及协议出让
1.复建安置地块确权给集体经济组织，转为国有土地的由村集体经济组织申请划拨使用。
2.融资地块协议出让
办理步骤：
（1）融资地块直接协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；
（2）经批准后，由合作企业与市国土部门直接签订土地出让合同；
（3）缴纳土地出让金；
城市更新项目涉及缴交土地出让金可分期缴纳，首次缴交比例不低于30％，余款1年内缴清。
依据：
《广州市黄埔区广州开发区城市更新全面改造项目实施审批“流程再造”工作指引（试行）》
《广州市深入推进城市更新工作实施细则》
《广州市旧村庄更新实施办法》
（三）申办建设用地规划许可证
1.核发部门：广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）[1]。
2.办理步骤：
（1）以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目
建设单位取得选址意见书、用地预审、项目批准、核准或者备案等有关文件→向规划和自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请→规划和自然资源主管部门经审定后核发建设用地规划许可证、附图和规划条件。
（2）以出让方式提供国有土地使用权的建设项目
城乡规划主管部门提供规划条件→建设单位签订国有土地使用权出让合同，取得建设项目的批准、核准、备案文件后→建设单位向城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
（3）建设单位或个人应当自取得建设用地规划许可证之日起一年内向土地行政管理部门申请用地。
（4）规划和自然资源主管部门在受理建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可申请后，应当将有关申请事项在政府信息网站上予以公示。规划和自然资源主管部门在作出决定前在当地主要报刊或者本部门网站上进行批前公示。
依据：
《广州市城乡规划程序规定》
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》
示例图4：建设用地规划许可证
（图片来源于网络）
（四）申办国有土地使用权证
1.条件：
已全额缴清土地出让金并拆迁平整完毕的地块，可根据规划文件以宗地为单位分块申办土地证。
2.申请主体
国有建设用地使用权首次登记的申请主体应当为土地权属来源材料上记载的国有建设用地使用权人。
3.申请材料
（1）不动产登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）土地权属来源材料，包括：
以出让方式取得的，应当提交出让合同和缴清土地出让价款凭证等相关材料；以划拨方式取得的，应当提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关材料；
（4）不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；
（5）依法应当纳税的，应提交完税凭证。
依据：
《广州市旧村庄更新实施办法》
《不动产登记操作规范（试行）》国土资规〔2016〕6号
示例图5：不动产权证书
（图片来源于网络）
五、规划报建
（一）设计方案审查
1. 实施方案和控规方案经过审议，到区规划和自然资源部门提前办理用地规划设计条件。
2. 已纳入改造年度计划且取得区同意改造思路意见或会议纪要等书面文件，项目改造范围内现场达到施工条件的安置区或公建配套地块，经专家预审通过且项目改造实施方案通过区城市更新工作领导小组二级会议审议后，改造主体应到区规划和自然资源部门办理预规划设计条件（审批时限10个工作日），以及到区住建部门办理临时施工复函[2]（审批时限5个工作日），允许先行开展基坑开挖和土方工程施工。
3. 经区城市更新部门明确的改造主体凭城市更新批复文件（或已通过区城市更新工作领导小组会议审议的实施方案）以及用地规划设计条件，应到区规划和自然资源部门办理设计方案审查。
4. 设计方案审查与建设工程规划许可证核发审批手续合并开展（审批时限12个工作日）；如设计方案涉及城市景观审查的，区规划和自然资源部门在提交区城乡规划委员会城市景观专业委员会审议前以带条件方式先行出具设计方案审查复函，改造主体凭该复函提前向区住建部门申请临时施工复函[3]（审批时限5个工作日），城市景观审查工作在办理建设工程规划许可证阶段进行。
5. 施工图按照联合审图开展（审批时限5个工作日），确认审查合格后的施工图设计文件、审查意见等上传全市统一的审批监管平台，取消施工图设计文件审查备案。
依据：
《广州市黄埔区广州开发区城市更新全面改造项目实施审批“流程再造”工作指引（试行）》
（二）申办建设工程规划许可证
1. 主体：广州市黄埔区政务服务数据管理局（广州开发区行政审批局）[4]。
2. 办理步骤：
（1）建设单位或者个人应当进行工程地质勘察，将工程地质勘察资料报规划和自然资源主管部门备案。
（2）建设单位或者个人委托具有相应资质和资格的城市测量单位到施工现场放线；规划和自然资源主管部门或者规划和自然资源主管部门委托的城市测量单位接到建设单位或者个人申请之日起7个工作日内完成验线。建设单位或者个人凭使用土地有效证明文件、建设工程设计方案（含总平面图、建筑工程规划技术审查报告、设计图纸电子文件）、放线册等材料向规划和自然资源主管部门申领建设工程规划许可证。
（3）规划和自然资源主管部门应当进行现场踏勘，并依法作出核发建设工程规划许可证的决定。
（4）规划和自然资源主管部门在受理建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可申请后，应当将有关申请事项在政府信息网站上予以公示。规划和自然资源主管部门应当在作出决定前在当地主要报刊或者本部门网站上进行批前公示。
3. 注意：
旧村改造项目安置区及公配设施用地属于建设用地的，可先行办理建设工程规划许可证（提供建设用地手续资料，地块供地手续和国有土地使用证明等以承诺方式后补）等规划报建及后续施工许可手续。
依据：
《广州市城乡规划程序规定》
示例图6：建筑工程规划许可证
（图片来源于网络）
六、施工报建
申办建设工程施工许可证
1.时间：
建设单位或者个人应当自取得建设工程规划许可证之日起一年内取得施工许可。
2.房屋建筑工程可以分阶段申请办理施工许可证
（1）分三阶段：可按“基坑支护和土方开挖”、“地下室”、“±0.000 以上”三个阶段分别申请办理施工许可证；
（2）分两阶段：可将三阶段的前两个阶段——“基坑支护和土方开挖”和“地下室”合并为“±0.000 以下”，即按“±0.000以下”、“±0.000 以上”两个阶段分别申请办理施工许可证；
（3）分一阶段：也可直接申办工程整体的施工许可证。
3. 办理条件[5]
（1）依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。
（2）在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。
（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。
（4）已经确定施工企业。按照规定应当招标的工程没有招标，应当公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的企业的，所确定的施工企业无效。
（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。
（6）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施。建立工程质量安全责任制并落实到人。专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计。
（7）建设资金已经落实。建设单位应当提供建设资金已经落实承诺书。
4. 提交资料
1) 建筑施工许可证申请表；
2) 用地手续；
3) 建设工程规划许可证及附件；
4) 施工总承包单位的招标投标情况备案表、中标通知书、合同；
5) 建造师（项目经理）资质证书、安全考核证书；总监理工程师资质证书；专职安全员安全生产考核合格证；
6) 施工图设计文件审查合格书；
7) 建筑工程四方责任主体的《法定代表人授权书》、《工程质量终身责任承诺书》；
8) 危险性较大的分部分项工程清单及安全管理措施。
5. 办理流程
建设单位在“广州市工程建设项目联合审批平台”一站式申报，全程网上办理，审批通过后，企业在线查阅施工许可证、质量安全监督告知书的电子证照，无需到窗口领取。
工程开工前，建设单位应及时联系工程质量安全监督机构赴现场开展首次质量安全监督检查和交底。
自2021年1月1日起全面实行施工许可电子证照，停发纸质证件。
依据：
《住房和城乡建设部办公斤关于全面推行建筑工程施工许可证电子证照的通知》
《广州市住房和城乡建设局关于印发房屋建筑工程办理施工许可证（2.0版）审批指引（试行）的通知》
示例图7：建筑工程施工许可证
（图片来源于网络）
七、施工及申办商品房预售许可证
（一）施工企业进场施工、执行施工图
旧村庄改造分期开发分期实施应当按照安置地块优先于融资地块的顺序安排，也可每期将安置地块与融资地块结合安排，但首期应当优先建设安置房。
（二）申办商品房预售许可证
1.时间：已确定施工进度和竣工交付使用时间；七层以下（含本数）的商品房项目，己完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，己完成三分之二结构工程。
2.核发部门：广州市黄埔区住房和城乡建设局。
3.受理条件
（1）开发企业已取得房地产开发资质证书和营业执照；
（2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
（3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量安全监督手续；
（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（5）七层以下（含本数）的商品房项目，己完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，己完成三分之二结构工程；
（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
4. 提交材料
企业法定代表人声明；商品房预售证申请表；项目形象进度和公建配套建设情况的说明与承诺、证明材料；房地产开企业资质证书；企业法人营业执照；建设工程规划许可证；土地权属证明；建筑工程施工许可证；前期物业管理中标备案书；建设单位代交存首期物业专项维修资金交存凭证；商品房预售方案；拆迁补偿情况的复函（直管房、私房）；合作分成情况证明。
依据：
《广州市住房和城乡建设局关于实施预售许可证业务全程网办的通知》
示例图8：商品房预售许可证
（图片来源于网络）
八、竣工验收及备案
（一）办理步骤：
实行规划、土地、消防、人防、档案等事项竣工联合验收；
建设单位在综合服务窗口或者通过工程建设项目审批管理系统提出联合验收申请，并且统一提交一套申报材料→信息及材料传达至各项验收主管部门→各部门预审→受理→各部门协调确定现场核验日期→现场核验→作出验收或者备案通过决定→工程竣工联合验收意见。
（二）涉及事项：
1.建设工程消防验收及备案【广州市黄埔区住房和城乡建设局】
2.建设工程城建档案验收【广州市黄埔区住房和城乡建设局】
3.人防工程竣工验收及备案【广州市黄埔区住房和城乡建设局】
4.公共排水设施验收及备案【广州市黄埔区水务局】
5.防雷装置竣工验收【广州市黄埔区气象局】
6.规划条件核实【广州市黄埔区规划和自然资源局】
建设工程竣工后，应当报原审批的规划和自然资源主管部门进行规划条件核实。规划和自然资源主管部门应当对建设工程是否符合规划条件和建设工程规划许可证的内容进行核实，查验规划条件核实测量记录册，并出具规划条件核实意见。
依据：
《广东省住房和城乡建设厅广东省自然资源庁广东省人民防空办公室广东省档案局关于房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收的管理办法》
《广州市城乡规划程序规定》
九、回迁安置、办理房屋所有权登记
（一）复建安置房回迁及确权登记
办理房屋确权登记
（1）根据项目实施方案属保留范围的房屋，符合规定补偿标准，已进行违法用地处罚且符合确权条件的，可办理确权登记；
（2）属拆除后安置村民住宅的，须凭拆迁补偿协议、本村村民身份证明等资料办理确权登记；
（3）集体物业凭批准的项目实施方案确认的面积、性质等资料办理房屋确权登记；
（4）其他合法权属人凭拆迁补偿协议等资料办理房屋确权登记；
（5）旧村改造项目安置区划拨到改造公司的，改造公司在完成安置区初始登记手续后，由街镇会同村经联社（或合作社）按经表决的拆迁补偿安置方案以及相关补偿安置协议审核，再到区不动产登记部门将回迁房不动产权登记确权手续办理至村集体或村民名下。
依据：
《广州市旧村庄更新实施办法》
（二）融资地块物业办理房屋所有权首次登记
1.核发部门：广州开发区规划和自然资源局。
2.提交材料：
（1）不动产权属证书或者土地权属来源材料；
（2）建设工程符合规划的材料；
（3）房屋已经竣工的材料；
（4）房地产调查或者测绘报告；
（5）相关税费缴纳凭证。
依据：
《不动产登记暂行条例实施细则》国土资源部令[2016]第63号
《广州市旧村庄更新实施办法》
十、复建房上市流转（如需）
（一）条件
村集体经济组织或个人已依法将集体建设用地转为国有建设用地。
（二）办理步骤：
1. 补交土地出让金
出售、交换、赠与（不含继承）或自行申请补办土地出让时，按申请时点相应土地用途市场评估地价的20％或房屋市场评估价的5％计收土地出让金。
2. 复建安置地块转为国有土地可在实际供地时根据相应土地面积并按申请时点相应土地用途市场评估地价的20％一次性交纳土地出让金，但由于该部分土地出让金数额大且不计入改造成本中，须由村集体自行承担，因而此种操作少见。
依据：
《广州市旧村庄更新实施办法》
[1] 涉及城市更新项目批后实施的立项、规划、国土等行政审批事权下放区政府，其中：属于市政府规章及规范性文件规定市级部门行使的职权，依法授权区政府行使；属于法律、法规规定市级部门行使的职权，依法委托区政府行使；区政府可指定区城市更新或国土规划机构统一办理。
[2] 自2020年6月1日起，广州市正式实施房屋建筑工程施工许可证2.0版。房屋建筑工程“临时施工复函”办理依据一《广州市人民政府印发广州市重点项目报批绿色通道若干规定的通知》已到期，复函新办及廷期业务同步下线。根据房屋建筑工程施工许可证2.0版，可办理“基坑支护和土方开挖”阶段的施工许可证。
[3] 自2020年6月1日起，广州市正式实施房屋建筑工程施工许可证2.0版。房屋建筑工程“临时施工复函”办理依据一《广州市人民政府印发广州市重点项目报批绿色通道若干规定的通知》已到期，复函新办及廷期业务同步下线。根据房屋建筑工程施工许可证2.0版，可办理“地下室”或“±0.000 以下”阶段的施工许可证。
[4] 涉及城市更新项目批后实施的立项、规划、国土等行政审批事权下放区政府，其中：属于市政府规章及规范性文件规定市级部门行使的职权，依法授权区政府行使；属于法律、法规规定市级部门行使的职权，依法委托区政府行使；区政府可指定区城市更新或国土规划机构统一办理。
[5] 此处以建设单位取得建设工程规划许可证的情况下，办理工程整体的施工许可证。
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